SNI Regulator Topindo

Sehubungan dengan adanya permintaan beberapa rekan kami diluar kota mengenai SNI product regulator, maka kami tunjukan sertifikasi SNI kami. mudah-mudahan bermanfaat. terima kasih

RAB DAN RAP

RAB

Rencana anggaran biaya bangunan atau sering disingkat RAB adalah perhitungan biaya bangunan berdasarkan gambar bangunan dan spesifikasi pekerjaan konstruksi yang akan di bangun, sehingga dengan adanya RAB dapat dijadikan sebagai acuan pelaksanaan pekerjaan nantinya.
Untuk menghitung RAB diperlukan data – data antara lain:

• Gambar Rencana Bangunan.
• Spesifikasi Teknis Pekerjaan yang biasa disebut juga sebagai RKS ( Rencana Kerja dan syarat – syarat )
• Volume masing – masing pekerjaan yang akan di laksanakan.
• Daftar harga bahan bangunan dan upah pekerja saat pekerjaan di laksanakan.
• Analisa BOW atau harga satuan pekerjaan.
• Metode kerja pelaksanaan.

Selanjutnya kita akan mencoba menghitung suatu rencana anggaran biaya pekerjaan bangunan.
Cara menghitung rencana anggaran biaya bangunan adalah sebagai berikut:
misalkan sebuah pekerjaan plesteran  1 pc : 4 ps tanpa acian pada pasangan bata 2 muka dengan gambar kerja sebagai berikut:

langkah pertama adalah menghitung volume pekerjaan plesteran.

v plesteran= 2 m x 3 m x ( 2 muka ) = 12 m2

berikutnya kita mencari tabel analisa BOW atau analisa harga satuan pekerjaan:

Analisa  untuk 1 m2 pekerjaan plesteran 1 pc : 4 ps adalah

• 0.2170 zak semen
• 0.02830 m3 pasir pasang
• 0.0125 mandor
• 0.0200 kepala tukang
• 0.2000 tukang batu
• 0.2500 pekerja

selanjutnya  kita mencari harga bahan dan upah untuk analisa pekerjaan diatas, contohnya sebagai berikut ( harga disini hanya perkiraan untuk lebih tepatnya bisa di survey di toko ):

• semen = Rp. 59.000 / zak
• pasir pasang = Rp. 150.000,00 / m3
• mandor = Rp. 50.000,00 / hari
• kepala tukang = Rp. 45.000,00 / hari
• tukang batu = Rp. 40.000,00 / hari
• pekerja = Rp. 35.000,00 / hari

langkah berikutnya adalah mengalikan antara analisa harga satuan dan harga bahan/ upah sebagai berikut

• semen =0.2170 x Rp. 59.000= Rp. 12.803,00
• pasir pasang =0.02830 x Rp. 150.000,00= Rp. 4.245,00
• mandor =0.0125 x Rp. 50.000,00= Rp 625,00
• kepala tukang = 0.0200 x Rp. 45.000,00= Rp. 900,00
• tukang batu = 0.2000 x Rp. 40.000,00= Rp. 8.000,00
• pekerja =0.2500 x Rp. 35.000,00= Rp. 8.750,00
• jadi jumlah harga total 1m2 plesteran adalah Rp.35.323,00

setelah diketahui harga per 1 m2 plesteran adalah Rp.35.323,00 maka langkah terakhir adalah mengalikanya dengan total volume plesteran yang sudah dihitung sebelumnya yaitu 12 m2
Jadi total harga plesteran adalah 12 x 35.323 = Rp.423.876,00 biasanya terus dibulatkan Rp.423.000,00
terbilang ( empat ratus dua puluh tiga ribu rupiah).




Rekapitulasi harga bangunan merupakan bagian dari perhitungan rencana anggaran biaya bangunan yang berfungsi untuk merekap hasil perhitungan analisa harga satuan sehingga mudah dibaca dan dipahami, sebelum membuat rekapitulasi harga bangunan terlebih dahulu dihitung harga tiap – tiap item pekerjaan

contoh analisa harga satuan yang merupakan detail dari rekapitulasi harga bangunan
Pekerjaan persiapan meliputi:

• Pekerjaan mobilisasi alat dan bahan
• Pekerjaan pembersihan lahan
• Pekerjaan pemsangan bowplank

Pekerjaan pondasi meliputi:

• Pekerjaan galian tanah
• Pekerjaan lantai kerja
• pekerjaan urugan pasir
• pekerjaan pasangan batu kali
• Pekerjaan urugan tanah kembali

Pekerjaan dinding meliputi:

• Pekerjaan pasangan dinding bata
• Pekerjaan plesteran
• Pekerjaan acian

Pekerjaan beton bertulang meliputi:

• Pekerjaan sloof
• pekerjaan kolom
• pekerjaan ring balok
• pekerjaan lantai beton

Pekerjaan atap meliputi

• Pekerjaan rangka atap
• pekerjaan penutup atap
• pekerjaan kerpus
• pekerjaan lis plank

Pekerjaan plafond meliputi:

• Pekerjaan rangka plafond
• Pekerjaan plafond

Pekerjaan lantai meliputi:

• Pekerjaan urugan tanah
• pekerjaan lantai kerja pekerjaan pasir urug
• pekerjaan scred lantai
• pekerjaan lantai keramik

Pekerjaan landscape meliputi:

• Pekerjaan urugan tanah
• pekerjaan kanstin
• pekerjaan paving block
• pekerjaan penanaman tanaman
• pekerjaan kolam taman

Pekerjaan pintu dan jendela meliputi

• pekerjaan pintu
• pekerjaan jendela
• pekerjaan boven

dari masing-masing item pekerjaan tersebut dihitung analisa harga satuanya masing-masing kemudian dibuat rekapitulasi harga pekerjaan
 
Contoh rekapitulasi rencana anggaran biaya sebuah pembangunan rumah 1 lantai
Berisi daftar Jenis Pekerjaan  dan Harga
Pekerjaan struktur dan arsitektur meliputi :

• Pekerjaan persiapan
• pekerjaan pondasi
• pekerjaan dinding
• Pekerjaan beton bertulang
• Pekerjaan atap
• Pekerjaan plafond
• pekerjaan lantai
• Pekerjaan landscape
• Pekerjaan pintu dan jendela
• pekerjaan lain-lain

Pekerjaan Mekanikal, elektrikal dan plumbing meliputi :

• Pekerjaan instalasi listrik dan titik lampu
• Pekerjaan pipa plumbing
• Pekerjaan AC
• Pekerjaan  mekanikal

dari semua item pekerjaan tersebut kemudian dijumlahkan harga pekerjaan secara keseluruhan
Dari total harga keseluruhan kemudian dikalikan dengan pajak pertambahan nilai ( PPN ) sebsesar 10%
Harga total kemudian ditambah dengan nilai PPN
Dari harga yang sudah ditambah PPN kemudian dibulatkan kebilangan bulat

Terbilang : …………… rupiah

 RAP

RAP adalah rencana anggaran biaya proyek pembangunan yang dibuat kontraktor untuk memperkirakan berapa sebenarnya biaya sesungguhnya yang dibutuhkan untuk menyelesaikan suatu kontrak kerja proyek konstruksi, sedangkan RAB adalah rencana anggaran biaya bangunan yang dibuat oleh konsultan perencana sebagai dasar untuk melakukan kontrak kerja konstruksi. jadi dari pengertian tersebut bisa kita lihat bahwa selisih antara RAP dan RAB merupakan gambaran awal untuk memperkirakan laba rugi perusahaan kontraktor. jadi fungsi RAP itu sangat penting dalam menunjang keberhasilan sebuah proyek konstruks. Berikut ini macam-macam fungsi lainya.

Fungsi RAP ( rencana anggaran biaya pembangunan )

1. Sebagai pedoman general kontraktor untuk melakukan perjanjian kontrak dengan sub kontraktor atau pemborong.
2. Sebagai acuan untuk negoisasi harga antara general kontraktor dengan mandor atau subkontraktor.
3. Untuk mengetahui perkiraan keuntungan atau kerugian yang akan dialami jika menggunakan suatu metode kerja.
4. Jika ternyata diperkirakan rugi maka kontraktor bisa mencari jalan agar tetap untung.
5. Sebagai dasar untuk membuat jadwal pendatangan material dan tenaga kerja.
6. Sebagai bahan laporan proyek kepada perusahaan pada kontraktor besar yang mempunyai banyak proyek.
7. Sebagai bahan pertimbangan untuk menentukan langkah manejemen terbaik agar kontraktor untung dan pemilik proyek senang.
8. Untuk membuat kurva s, namun jadwal ini biasanya dibuat khusus untuk keperluan kontraktor, sedangkan untuk laporan ke konsultan pengawas atau pemilik proyek tetap berpedoman pada RAB  .

Cara menghitung RAP rencana anggaran biaya proyek pembangunan pada prinsipnya sama seperti ketika menghitung RAB, hanya saja data-data yang digunakan merupakan rahasia perusahaan kontraktor seperti analisa harga satuan, harga bahan bangunan, harga upah tenaga kerja. data-data tersebut bisa dibuat dari hasil penelitian serta pengalaman selama mengerjakan proyek konstruksi. kontraktor yang bagus biasanya membuat standar khusus untuk menghitungnya dan tidak memberitahukan secara umum, atau istilahnya merupakan rahasia dapur perusahaan. format perhitunganya juga mengikuti standar perusahaan masing-masing. bisa dibilang bahwa disinilah sumber perbedaan harga borongan yang ditawarkan perusahaan sehingga bisa menjadi daya saing dalam dunia usaha kontraktor bangunan untuk memenangkan persaingan bisnis

Menjadi Developer Perumahan

1. LANGKAH PERTAMA APA YANG PALING MENDASAR UNTUK KITA LAKUKAN JIKA MAU TERJUN SEBAGAI DEVELOPER PEMULA?

Apa cari lokasi dulu?
Apa susun anggaran dan hitung modal dulu?
Apa cari dana dulu ?
atau bagaimana? 

 

2. Kalo misal langkah pertama cari lokasi.

Parameter apa yang dipake untuk menentukan lokasi itu bagus atau tidak untuk di develop bagi perumahan. khususnya kita di sini kan membahas RSH ya.(paramter misalnya: harus dekat pasar atau terminal atau jalan tol ,dll, mana yang prioritas untuk rumah RSH) 

Developer itu dagang tanah. Tanah yg apa adanya didevelop sedemikian rupa sehingga ….bisa dijual dengan harga yang diterima konsumen. Dalam hal RSH T22/60 harga pemerintah Rp 55jt, terdiri dari unsur tanah yg sudah didevelop dan bangunan. Harga hari ini konsumen menerima tanah Rp 500.000-600.000/m (jadi rp30-33jt). Sedangkan bangunannya harga sub kontrak antara rp850rb-1.100rb/m, pukul rata 22jt. Tambahkan unsur sarana air dan meteran 1.5jt, jaringan listrik luar, dll. Jadi ada ketekoran dari 55jt dr sisi konstruksi rumah; untuk itulah aanya peningkatan mutu Rp 6-10jt. 

Dg kendala harga jual tanahRp. 600 rb (didalamnya lahan, fasum 40%, cut en fill, disain, ijin, IMB, legal;jalan saluran) maka rumus pembebasan lahan adalah Maksimal Rp 125.000/m. JANGAN COBA MASUK KE DEVELOPER RSH BILA TIDAK BISA MEMBEBASKAN LAHAN DIBAWAH RP125.000/M.

Itu adalah fatwa pertama dan utama.

Selanjutnya lokasi: karena pembeli terbanyak adalah karyawan/pasangan berpenghasilan rp1.5jt s.d. 3jt maka lokasi yg paling ideal adalah yg memiliki MASS RAPID TRANSPORTATION (MRT) dalam hal Jabotabek adalah kereta disel/listrik.Jadi ada 3 lokasi: bekasi, serpong, dan yg paling yahud… citayem, bojong, cilebut.Cari lahan di area tsb, maksimal 7 km dari stasiun KA (karena bisa ditempuh dg motor, motor dititip di stasiun, ke jkr naik ka), dan sudah dilalui atau direncanakan dilalui angkutan kota menuju stasiun/pasar.

Modal: yg dibutuhkan Rp 2 Milyar per 2 Hektar, proyek sudah bisa jalan dgn aman, damai dan sentosa.Jadi harus cari pendanaan dulu.

Kalo hitung-hitungan dan kas flow: ayo kapan-kapan kopi darat, saya bisa terangin. Cukup suguhin coca cola ama pisang goreng.

Buat yg punya kenalan modal kuat: Rp 6M up, pembebasan lahan langsung ke 10 hektar up. Tapi yg di develop tahun I,2 ha, tahun II 2 ha dst. Lihat di atas harga pembebasan maks Rp125rb/m harga jual Rp600rb/m. Pada tahun III lokasi sekitar sudah berkembang pesat: mulai pengembangan rumah sederhana (T36/72 rp125jt -PV) dimana tanah di jual rp1jt/m. Tahun IV dan V develop rumah menengah (T45/100 rp175 -PV) tanah dinilai jual skrg 1,5jt /m

kalo pilihan lokasi nya pas, ke senggol realisasi TOL, langsung deh bangun kelas Menengah atas. Ada Ciputra baru deh nongol.

SAMBUNGAN TENTANG RSH

- kpr bank biasanya bank BTN
- harga jual 55 juta ( koreksi : didlm harg jual 55 juta gw liat file ternyata ppn 10% dan pph final 5%, tidak ada alias konsumen tidak dibebankan hrg2 tsb ) ini max “harga subsidi” (istilahnya apa yach ??) pemerintah jadi kalo anda mau kasih harga misal 60 juta maka di brosur tetap hrg jual 55 juta dan yang 5 juta nya diistilahkan “peningkatan mutu” jadi bro2 jangan takut walaupun beli tanahnya misal 150rb/m2 setelah dihitung2 supaya aman semuanya (profit,cost dll ) lalu muncul harga 67 juta gampang tinggal buat aja harga 55 juta lalu yang 12 juta peningkatan mutu dan konsumen hrs bayar lunas atau nyicil tapi yang 55 juta kan jadi subsidi pemerintah..bahkan gw pernah liat ada yang nulis di brosurnya peningkatan mutu sampai 30 juta !!!—developer meng hack subsidi pemerintah

- harga borongan kontraktor : 850rb-1,1jt/m2 istilahnya borongan per plak
- kalo dikerjakan sendiri : kira2 650rb/m2–informasi dari teman tahun 2009
- upah borongan mandor : 107-110rb/m2
- dana retensi saat akad kredit di setujui : 6,5 jt/unit
- lakukan cma,cpa,bisnis plan
- biasanya pengawasan pembangunan RSH tidak ketat..gak tahu kenapa mungkin karena murah kale…tapi anda harus ketat pengawasannya karena kontraktornya setahu gw waktu dikasih hrg borongan 840rb/m2 pelaksanaannya hanya 650rb/m2 ( untuk tipe 22 )..anda hitung sendiri profitnya  

YANG PERLU DIPERHATIKAN UNTUK MEN-DEVELOP RSH :

- tidak ada taman berm, usahakan ada di jalan utama yang ada mediannya

- tidak ada kanstin berm, usahakan ada di jalan utama yang ada mediannya

- biasanya jarang pake pagar cluster…usahakan ada mungkin untuk daerah2 tertentu..lebih baik kalo semuanya kecuali akses warga jangan ditutup..ribet urusannya

- usahakan ada pos jaga nanti biar warga yang tentukan sendiri pake satpam atau tidak

- usahakan tidak ada import tanah…jadi pilih tanah darat

- usahakan biaya cut n fill ( perataan tanah ) se-minimal mungkin

- cari kawasan yang KDB nya 60:40

- cari yang dekat kali alam/sungai,usahakan tidak ada pembebasan lahan untuk saluran pembuangan akhir kalo pun ada maka ketahui saat survey lapangan pertama kali serta biaya2nya…juga cari yang dekat saluran utama existing dan hitung dari awal untuk biaya2 bila saluran utama kita mau nyambung kesana

- usahakan dapat informasi tentang ongkos kuli turun material,biaya2 koordinasi

- cari tahu apakah kalo disini ada developer RSH, material dari luar boleh masuk atau harus pake suplier daerah sekitar..tanya2 hal yang berlaku di daerah sekitar

- apakah boleh truk tronton bawa material masuk ke lokasi..atau hanya engkel atau…atau…ini pengaruh ke harga borongan kontraktor…karena kalo pake truk engkel dihitung per m3 jatuhnya jadi lebih mahal ketimbang angkut pake truk tronton

- usahakan ada sarana olahraga misal lapangan badminton/volley

- usahakan juga ada sarana ibadah…atau sediakan lahannya lalu developer bantu dana secukupnya…pembangunan dan pengawasan oleh warga

- usahakan pembentukan rt dan rw diakomodir oleh developer  spesifikasi jalan :
- biasanya hanya penetrasi…batu kapur tebal 10-20 cm lalu base course 5-10 cm terus ditebar aspal cair lalu atasnya ditaruh abu batu…tahun 2009 mantan bosku kasih ke kontraktor 90rb/m2 kalo yang pakai hotmix tebal antara 2-3 cm waktu itu dihargai 125rb/m2
- spesifikasi saluran lingkungan :
pakai batako pasangnya miring lebar atas sekitar 30-40 cm dan lebar bawah 25-30 cm dan tinggi 40-50 cm, waktu itu harga borongan 80-90rb/m’ termasuk galian tanah + buang dan kalo dikerjakan sendiri habis hanya 50-60 ribu/m’

- taman lingkungan ( bukan taman berm loh ) kalo pun ada maka bujetnya 50-75rb/m2…sekedarnya..mestinya sih jangan sekedarnya…berikan nilai tambah walaupun RSH…beban taman lingkungan/warga ke bisnis plan kecil sekale..  **spesifikasi bangunan rumah :
- pondasi batu kali menerus minimal lebar atas 20 cm lebar bawah 30 tinggi 30 cm tergantung tanahnya..ada juga yang nekat lebih kecil dari ukuran tsb diatas…harga borongan ke kontraktor nya waktu itu kalo gak salah 325rb/m3 atau 365rb/m3..wah gw lupa..ntar gw cari2 dulu filenya..kagak janji

- dinding nya dinding engkel dan pake pas. batako diplester+aci+cat
pas batako : 37-40rb/m2, plester+aci :30-32rb/m2, cat : 35-40rb/m2 luas rumah

- genteng pake genteng beton harga 1800-2300/bh 1 m2 butuh 11-14 bh genteng..cari tahu sendiri merk apaan tuh…juga pake nok

- konstruksi atap pake kayu jenis…gw lupa atau kalo hanya gording2 doang pake aja baja ringan galvalum atau zinc alum yach ??? gw lupa pokokne cari yang murah

- lisplang pake grc tebal 4 atau 5 atau 6 mm yach ?? grc yang lembaran

- plafon pake grc tebal 6 mm harga berapa yach gw lupa lagi kalo gak salah 45-50rb/m2 rangkanya pake hollow 2×4 cm harga 20rb/btg atau ??? gw lupa lagi

- keramik lantai uk 30 x 30 putih merk gak jelas pokokne murah kalo gak salah 1 dus atau per m2 hrg 15-25rb…borongan : 40-50rb/m2 dan tidak ada lantai kerja

- keramik lantai kw/wc uk 20 x 20 cm, dinding juga ukuran sama dan dinding yang dipasangan keramik tinggi 1,2 m

- closet pake closet jongkok, bak mandi pake bak fiber, floor drain pake yang plastik harga cari yang murah banget

- pipa air kotor pake pipa pvc yang warna hitam diameter 3″ tapi kalo untuk tinja lebih baik pake yang 4″

-kusen pintu dan jendela pake kayu apa yach gw lupa lagi dech

- daun pintu biasanya double triplek

- engsel,hak angin,rambuncis pake yang murah aja ex cina..banyak nich di pasaran

- instalasi listrik ini perlu diwaspadai karena sekarang aturannya ketat harus sesuai standark KONSUIL…listrik pln 1300 va..harus pake mcb 6 a ada 2 bh dan mcb 10 a ada 1 bh…1 line untuk stop kontak dan 1 line lagi untuk saklar..tidak ada lagi istilah jumper2an…kabel min extrana atau eterna pokokne standard pln
dan saklar,stop kontak,fitting lampu min merk broco atau yang direkomendasikan oleh pln…hati2 dengan masalah ini

- septic tank biasanya pake buis beton dia 1 m panjang 1 m dan resapan hanya pipa 4″ dibolong2in panjang kalo gak salah 2-3 m ??? atau ada juga yang hanya pake galian tanah diameter 1 m kedalaman 1,2 m lalu sekelilingnya di rabat in beton dengan tulangan sekedarnya bahkan ada yang tidak pake

- air bersih pake pompa dragon…bahkan ada gali tanah doang jadi seperti sumuran…lebih baik sich pake pompa listrik yang 100-125 watt makanya kudu di cek ke warga sekitar waktu survey tanah…tanah disini kalo dipantek berapa m baru dapat air…ini masalah krusial dari kaca mata konsumen…

- dinding pembatas kavling kiri kanan bagian depan hanya pas. batako diplester + aci tinggi rata2 yach ambil saja 20 cm dan yang diatas saluran yang berbatasan dengan kavling tidak ada pas. batako untuk menahan tanah taman depan agar tidak jatuh ke dalam saluran

- INI YANG GW GAK SETUJU…biasanya untuk batas kavling belakang kiri kanan dan yang belakang tidak ada dinding…jadi plong gitu aja…kalo bro2 buat RSH usahakan ada yach dinding pembatas kavling belakang baik yang kiri,kanan dan belakang walaupun tingginya 1-1,2 m dan tidak diplester+aci…jadi kalo harga jualnya lebih dari 55 jt tinggal tulis aja di price list dan beritahu marketing nya bahwa itu “peningkatan mutu”…beres sudah  waduh apa lagi yach…gw soalnya posting ini hanya ingat2 doang tidak buka file2..tahu tuch pade kemana file2nya…
untuk biaya2 perijinan…penentuan lokasi…dll..strategi pemasaran n promosi coba2 liat postingan sblmnya….

TAMBAHAN

Develop RSH
Spek teknis dan satuan harga by Promedia udah lengkap
udah bisa jadi acuan, karena ilmu nya emang sama
Paling2 jalan: saya lebih suka ngecor sendiri
Yang bisa saya tambahkan:
Kebutuhan Modal : Pengembangan pe 2 Ha 100 unit T22/60 total RAB sekitar 8 Milyard (sesuai spek teknis Promedia)
Dg strategi berikut:
Pembebasan lahan pembayaran di termin s.d. 9 bulan (25% per triwulan)
Perijinan di termin 2 thp (Ijin Lingkunga dan IPPT, thp 1, Pengesahan Siteplan tahap

2)Legal di termin 2x (Pengajuan sertifikat ke BPN)
Cut en fill 100% (sampai badan jalan dan bentukan kavling)
Rumah contoh 1, gapura, jalan hanya sampai rumah contoh
Pemasaran (pakai agen pemasaran – mereka yg tanggung brosur, iklan, operasional pemasaran) Fee di potong saat KPR
Dalam 1 bulan:
Setelah IPPT, jadi dalam 1 bulan langsung: spanduk di gelar, iklan dipasang, rumah contoh mulai dibangun)  Sudah menerima Kas-in : Booking Fee di bulan 2
Sudah mulai menerima kas-in: uang muka (5,5jt) dan uang peningkatan mutu
Kas-in yg non KPR Pembayaran tunai bertahap
Kadang-kadang ada yg langsung tunai
Kebutuhan modal hanya 2M
(tentu saja harus siap2 dg cadangan kalo mendadak ada bencana alam, atau kejadian diluar dugaan)
Bila semua on skedul: tuh modal 2M bisa di pulangin di triwulan 3

TAMBAHAN BAGIAN KE 2

1. layak legalitas :
- pembentukan PT/badan hukum bila belum ada
- pembayaran termin 1 ke land owner
- ijin prinsip ( ippt/ijin peruntukan keluar mulai action ) gw kasih biaya ijin prinsip 4-5rb/m2 .tapi ada juga teman gw bilang untuk ijin prinsip katanya 7,5 jt/hektar…
2. layak tampil :
- cut n fill
- gapura
- jalan masuk
- rumah contoh
- biaya promosi
- biaya konsultan arsitek ( termasuk juga pengukuran )
- biaya2 administrasi
- biaya2 operasional mungkin untuk triwulan pertama
untuk fee marketing…kalo gw kasih 3% dari harga jual setelah dipotong ppn 10%
anda juga harus menyediakan dana promosi dan kpdm ( biaya2 ???? ) antara 1,25-1,75% dari total omzet setelah dikurangi ppn 10%…anda harus ngerti istilah entertaint kan…kalo saat akad kredit konsumen cukup banyak maka anda siapkan anggaran untuk sewa ruangan,makanan,minuman…pokoknya untuk ke oknum bank kudu siapkan dana taktis yach
walaupun RSH tapi usahakan mulai desain tapak,site plan sampai realisasinya ‘kelihatan” seperti Real estate…gimana caranya ??? anda silahkan cari tahu sendiri…
gw sudah cukup banyak survei lokasi RSH dan umumnya mereka buat tuh perumahan ala kadarnya betul gak nich ” COST ADALAH BENEFIT/PROFIT YANG AKAN DINIKMATI KONSUMEN”

benefit : konsumen merasakan kenyamanan baik dari lingkungan dan rumahnya sendiri
profit : beli sekarang 60 juta…karena ok tuch perumahan…image bagus terbentuk…gak tahunya tahun depan coba2 jual ada yang nawar 75 jt…he..he..he..
JADI NAFSU GAK BRO2 SETELAH TAHU RSH ????  

 

TAMBAHAN KE 3

Strategi developer modal besar dan kecil beda.
Yg selalu saya ajukan adalah pemodal kecil.
Kalo modal kecil, hindarkan main dengan bendera PT, jadi cukup pengembang pribadi, karena aspek pajak.
Yg didevelop juga bertahap, tiap tahap 2-3 Ha, sehingga tidak perlu ijin lokasi. Cukup IPPT dan pengesahan siteplan.
Utk land development, maksimal budget saya 75.000-100.000 per m2, namanya juga RSH.

TAMBAHAN KE 4

Pengembang pribadi diijinkan mengajukan perijinan maksimal sampai. 5 Ha (tiap daerah berbeda2, Kab Bogor maks 5Ha)
Pengembangan Lahan di atas 5 Hektar ( ha ), sebelum tahapan IPPT, wajib Mendapatkan Ijin Lokasi (dari bupati, dan ada panitianya). Maklum aja kalo urusan ke Bupati, duitnya makin gede dong. Ratusan juta deh, tergantung negonya.
IPPT tergantung NJOP tanah per meter. Kalo NJOP Rp 50.000/m, IPPT 2 hektar sekitar 4.000/m
Setelah IPPT keluar: baru ngajukan siteplan (mulai dari peil banjir, makam, uplkl, bibit penghijauan dll)
Terkait pajak: kenapa pengembang pribadi?, kenapa RSH?
Pengembang pribadi menurut UU pajak, tidak boleh memungut PPN atas penyerahan rumah. Jadi konsumen kalo beli rumah dari pengembang pribadi tidak dipungut PPN, jadi harga rumah tanpa PPN. Masalah konsumen mau nyetorkan PPN itu mah urusan konsumen.
Mangkanya harga rumah menengah saya udah menang lebih murah 10%…he..he..he…. Tanpa saya melanggar ketentuan yg ada.
Kalo PT saya dorong masuk ke RSH, karena RSH yg ikut harga pemerintah 55 juta (th 2009) dibebaskan dari PPN. Jadi PT yg jual RSH tidak memungut PPN kalo jual RSH 55 juta. Dasar di indonesia PT itu tukang akal-akalan, Harga dibilang Rp 55 juta tapi ada peningkatan mutu 10-15 juta. Hal ini sangat dimaklumi karena pemerintah juga akal-akalan ke dunia usaha. Seperti Infrastruktur air dan listrik yg seharusnya kewajiban pemerintah cenderung diabaikan.
Kalo pengembang pribadi jual RSH, dia nggak masalah bilang harga rumah Rp70jt (wong nggak boleh mungut PPN), kalo PT jual rumah dg harga 70jt, dg nama dan bentuk apapun, wajib memungut PPN 10%
Kalo pajak yg lain PPh dan BPHTB, biasa-biasa saja. Ikut ketentuan

TAMBAHAN KE 5

Kalo soal legal (surat tanah)
ada 2 alternatip.

1 Melalui pelepasan hak oleh pemilik tanah, untuk kemudian developer mengajukan permohonan hak tanah
hal ini biasa dilakukan developer PT dan bermodal kuat. Karena kalau skala luas lahan besar, jatuhnya lebih murah per meter persegi. Alt ini punya batasan; hanya diijinkan dalam suatu periode tertentu, setahun atau dua tahun, tergantung nego. Lewat dari itu: uang kita bisa hangus, kalau tidak jadi mengurus surat. Padahal sudah terlanjur beli tanah.  2. Meningkatkan surat tanah yg ada:
a. Dg dasar PPJB, pemilik tanah meningkatkan surat ke sertifikat, kalo udah jadi langsung otomatis AJB, bali nama ke developer.
dan. Dgn dasar AJB ( akte jual beli ), developer selaku pembeli, meningkatkan surat tanah atas nama sendiri ke sertifikat.
Kalau merasa perlu: bisa menggabungkan sertifiakt2 tsb menjadi satu (induk) biaya nggak mahal kok, kalo tanah dgn NJOP masih rendah
alternatif ke 2, di kab Bogor, per 2 ha, masih dibawah 10.000/m.

TAMBAHAN KE 6

gw baru liat2 file cash flow proyek RSH…he..he…gw salah nichhammer
ternyata harga jual 55 jt itu memang tidak ada unsur ppn 10% dan pph final 5% jadi alias konsumen RSH tidak dibebankan ppn 10% dan developer tidak dikenai pph final 5% ( pajak penjual ) dimana ujung2nya pph final 5% ini biasanya juga developer membebankan konsumen pada harga jual produknya ( dalam hal ini rumah )…kayaknya sich bukan subsidi..gw asal nulis sekenanya aja soalnya gw ingat2 ppn 10% tidak ada begitu juga pph final 5%…istilahnya apa yach..mungkin “harga pemerintah” kali yach
ane berikan contoh dari file yang masih ada :
- harga jual tipe 29/60 : 54,9 jt ( dari brosur developer )
- konsumen : institusi salah satu angkatan bersenjata ( program rumah untuk prajurit biasanya ada )
lalu developer cantumkan di brosur spt ini :
- booking fee : 500rb
- uang muka : 5,9 jt
- jadi maksimum kredit : 54,9 – 5,9 = 49 jt ( ini bro bisa cair semua )
saat konsumen tanya lebih jauh maka ada tambahan lagi
- biaya proses : 8,1 jt
jadi total uang muka : 5,9+8,1+0,5 = 14,5 juta
- konsumen institusi bayar booking fee 500rb
- ternyata ada dana bantuan dari institusi : 14 jt/orang
- jadi developer dapat duit : 0,5+14 = 14,5 jt
dan biaya proses kpr BTN hanya …….anda cari tahu sendiri yach
ada juga untuk konsumen umum : ( di brosur developer biar menarik konsumen )
- tipe rumah 29/60
- harga jual : 47 jt ( harga awal sebelum dikoreksi )
- uang muka : 3 jt ( dengan uang booking fee : 500rb )
- jadi maksimum kredit : 47 – 3 = 44 jt
saat konsumen tanya lebih jauh maka muncul
- uang muka + biaya proses kpr BTN : 7,9 jt ( dan ini harus dilunasi )
sedangkan biaya proses kpr BTN hanya kira – kira  3 juta-an…anda cari tahu sendiri
jadi developer dapat duit 7,9 jt…
INGAT deh …..CASH FLOW !!! CASH FLOW !!!

TAMBAHAN KE 7

kalo anda adakan perjanjian masalah penjualan RSH ke broker properti…gw mau sharing yang gw tahu…
mantan bosku melakukan perjanjian dengan broker properti spesialis RSH dengan pangsa pasar ( mayoritas ) institusi pemerintah atau swasta…
- fee : 2-2,5 jt/unit rumah ( kalo gak salah )
- broker menempatkan tim marketingnya di rumah contoh sekaligus kantor marketing
- saat konsumen bayar booking fee 500rb maka broker dapat fee 250rb…nah disini kadang2 yang buat orang administrasi developer kesal…soalnya marketing broker nyodorkan berkas2 konsumen kadang tidak lengkap tapi minta fee nya penuh…mungkin dalam perjanjiannya tidak dijelaskan…akhirnya bagian. administrasi disuruh bos untuk telp tuh marketing kadang juga telp ke konsumen agar berkas2 yang kurang dipenuhi…bahkan pernah berkas2 konsumen diambil sendiri oleh kurir..soalnya waktu itu pas ada setumpukan berkas2 konsumen yang mau diajukan ke BTN…lebih baik dijelaskan dalam perjanjian kalo broker marketing menyodorkan berkas2 konsumen untuk pengajuan kpr BTN tidak lengkap maka hanya dibayar separuh atau…….biasalah broker ngejar setoran….jadi broker hrs mengawal konsumennya sampai tuntas..tas…tas…

- usahakan juga saat konsumen menyerahkan uang muka tidak ke marketing broker tapi ke bagian keuangan developer

- evaluasi kinerja broker dengan proyeksi cash flow anda….jangan segan2 untuk meng-cut off…tuangkan target2/batasan2 dalam perjanjian dimana developer secara sepihak dapat memutuskan kerja sama dengan broker bila target2/batasan2 tidak tercapai…dari tim anda juga perlu mendukung tim broker…

- buatkan satu map untuk masing2 berkas konsumen dan tempelkan secarik kertas check list di depan map..kalo mau bagus kita desain sendiri map nya..jadi ada logo perusahaan,nama perumahan,form check list spt : ktp,pas foto,akte nikah,surat keterangan,surat pengangkatan dll jadi kasih ke BTN nya lengkap dan syukur2 konsumen segera dipanggil untuk wawancara perihal pengajuan kpr nya 

 

TAMBAHAN KE 8

Agensi Pemasaran RSH
Dg RSH skala kecil 2 Ha (180 rumah), deal saya terakhir dgn agensi sy sbb:
komisi agensi 2 jt/unit target 6 bulan habis.
Kalau 90% terjual dalam target waktu 6 bulan ada bonus 1 juta/unit. Definisi terjual adalah: DP masuk utk yg kas/bertahap, turunnya Surat Persetujuan KPR dr bank
Berkas KPR urusan agensi
Uang masuk: diterima staff saya yg ditempatkan di agensi. Agensi tidak boleh memegang uang lebih dr 1×24 jam
Utk perangsang: agensi diijinkan menambahkan harga maks Rp 500 rb,- berupa uang tanda jadi/bookong fee. Jadi konsumen bayar booking fee Rp 1 juta. ( 500 ribu boleh diambil agensi, 500 rb masuk ke kas developer )
Fee agensi dibayarkan saat KPR cair
Kita cuman nyediain brosur, spanduk, dan bayar iklan di koran yg nggak sampe Rp 5 juta
Intinya RSH mah nggak perlu di pasarin. Cukup spanduk gede2

TAMBAHAN KE 9

Moral Story Developer RSH
Cukup Sendiri, 1 staf administrasi, 1 pengawas. dah bisa ngejalanin Develop RSH
Semua pekerjaan bisa di sub kontrak kan: mulai dari pembebasan lahan, legal, perijinan, konstruksi tata ruang, konstruksi rumah, pemasaran. Kalo nggak mau repot
Tapi kalo mau margin lebih gede: kerjain sendiri semua hal tsb. Dan tentu saja Semakin besar potensi margin semakin tinggi sakit kepala kita.
Masalahnya yg terberat adalah: 9 dari 10 org di lapangan yg datang menemui kita, kalo nggak penjahat ya penipu ataw preman. Preman beneran dan preman berseragam.
Selama kita ‘stick’ to principle, cek and re check, verifikasi, konfirmasi. Aman deh.
Seperti kata org pinter “Trust but verify”
prinsip itu apa: Ijin, legal, komitmen, dan bussines plan-nya
OO iya jangan lupa: hire the muscle ( marinir kek, brimob, atau dll). Ajukan permohonan ke komandan terdekat (sanguin Rp 2-4 juta), lalu gaji Rp1 juta/bln entah sersan atau kopral. Kerja nya cuman tengok-tengok, dan datang on call, kalo ada maslah seperti orang mabok dateng, preman nyari rokok.
Jangan biarkan preman ber tunas di lahan kita. Kalo prinsip sy ‘fight to the death’. Kalo masih awal-awal tidak susah. Tapi sama sekali nggak boleh dibiarkan berkembang. Itu guna nya si kopral/sersan
Sekali berkembang: tiba-tba akan ada puluhan org lontang-lantung nyari makan di lokasi kita. Mayoritas perumahan: nurunin material aja langsung di kerubutin org, Sampe terpaksa yg punya rumah beli keramik naik taksi. Tidak jarang beli springbed aja: kita nggak bisa gotong ke dalam rumah, harus preman ini.
Siap2 dah: matrial semen dan besi berhilangan

TAMBAHAN KE 10

pembebasan lahan: Tim yg anggotanya wajib ada penduduk setempat yg mengetahui sejarah fisik penguasaan tanah (penggarap atas ijin pemilik, penggarap liar, pemilik awal, pembeli, ahli waris). Mereka yg nego ke pemilik langsung. Bukan ke saudaranya pemilik, atau ke calo.
Tugas mereka sampai: berkas surat siap di AJB / PPJB kan di notaris (girik, rincikan, bebas sengketa, keterangan riwayat tanah, letter c) – Trust but verify (ada org kepercayaan yg memonitor jalannya uang, nyampe nggak ke pemilik)
Hal ini akan meminimalisir munculnya tuntutan dari pihak lain.
Legal: bisa diurus sendiri, bisa diurus notaris, bisa di sub kan ke Pegawai BPN
Perijinan: bisa diurus sendiri, bisa diurus notaris (ada lho notaris yg bisa ngurus sampai siteplan, bisa diurus Pegawai yg terkait perijinan (Bappeda, PU dll)
Semua memang ngaku bisa ngurus. Karena kita bisa juga ngurus sendiri, jadi tahu anggarannya:
Misal IPPT: kalo ngurus sendiri maks bisa Rp 2.500/m. Kalo sub kon gw: Rp4.000 dalam tempo 2 minggu, kelar. (separuh biaya dilunasi saat IPPT keluar)
Nah kalo ada yg ngaku bisa ngurus IPPT, punya kenalan sana sini, tapi minta Rp 20.000/m bayar didepan dan waktu diusahakan secepat mungkin (???), terserah aja mau pake atau nggak.
Demikian juga meningkatkan AJB ke sertifikat: kalo ada yg ngaku bisa ngurus dan minta Rp20.000/m dalam waktu 1 tahun, dan biaya di depan, siap-sap aja duitnya bablas.

TAMBAHAN KE 11

Penyerahan rumah terkena PPN. Terhadap penyerahan rumah sederhana sampai dengan Rp 55 juta DIBEBASKAN dari PPN
Jual Beli rumah: penjual wajib menyetor PPH (final) 5% dari harga. (mana yg terendah antara harga real dan harga menurut NJOP-SPT PBB)
Atas harga sampai dengan Rp60jt. PPH nya adalah NIHIL
Lihat terminologi yg digunakan BEBAS dan NIHIL.Sepintas sama dalam praktek jauh berbeda.Memang Indonesia pejabatnya semakin soleh pasti semakin sinting.Artinya nihil adalah: penjual wajib menyetor kan pajak sejumlah Rp 0. Jadi ente yg punya GUBUK kalo jual tuh gubuk Rp59jt, kudu dateng ke kantor pajak, ngisi SSP (surat setoran pajak) nilai nya Rp0, melengkapi berkasnya (copy berkas/surat tanah, lunas pbb, copy spt pbb, bahkan ada petugas yg super megalomaniac minta copy akte jual beli), setelah itu tuh SSP di verifikasi (cap dan tanda tangan) yg artinya : keluar duit. Harga tinta cap dan pulpen di Ind, adalah paling tinggi sedunia, maklum negara pancasila.
Nggak mau repot??? (maklum aja penjual rumah mayoritas awam, paling dia jual rumah sekali dua seumur hidupnya)…. suruh aja notaris… tentu saja selain biaya diatas notaris akan nambah kan fee dia, ngurus SSP NIHIL

TAMBAHAN KE 12

TIM PENGELOLA – PEMILIK TANAH – INVESTOR

- tim pengelola tingkatan atas biasanya “maling” dari hrg pembebasan/pembelian tanah, hrg deal dgn land owner misal 200rb/m2 maka di bisnis plan bisa jadi 240rb/m2, kadang juga jadi subkont terang2an atau pakai bendera saudara2nya

- investor2 kakap biasanya jadi subkont atau suplai material ke subkont2 istilahnya ada M.O.U supply by owner..jadi subkont2 ambil materialnya dari dia

- tim pengelola tingkat menengah spt project manager,site manager biasanya nitip dari volume atau harga satuan atau harga borongan atau “malak” subkont….misal di bisnis plan volume pek perkerasan jalan 5000 m2..hitung kembali ternyata hanya 4500 m2 tetap aja di spk ( surat perjanjaian kerja) volume ditulis 5000 m2…atau di bisnis plan harga satuan pek.borongan rumah misal 1,8 jt/m2…yach diakal2 in material2 yang sama kualitasnya tapi hrg beda…atau gw kasih lo nich borongan tapi buat gw berapa persen ? wah..pokokne banyak cara…

- begitu juga tingkatan lainnya spt pengawas,kasir,bagian keuangan dll rata2 berusaha mendapatkan “sampingan”

 

“MAYORITAS ORANG2 YANG TERLIBAT DALAM PROYEK MENGANGGAP HAL2 TSB DIATAS ADALAH HAL BIASA”

mulai dari yang tidak lulus sekolah dasar sampai yang lulus S3…dari yang lulus nilainya pas2an sampai yang cum laude atau bahkan diatasnya…mayoritas kalo sudah di proyek apalagi tanda tangan nya “berlaku”…wah payah dech…payah dech…alasan nya macam2…
wah…kudu kuat kuat hati,pikiran,jiwa dan tenaga.. anda kalo punya bisnis developer….jangan liat omzet dan profit nya aja !!! anda pernah menyaksikan nggak ? developer macet atau proyeknya selesai melebihi dari jadwal yang ditentukan bisnis plan bahkan melenceng sampai 1,5 thn..gara2 tim pengelola dan investor bermain di dalamnya ????

HARGA JUAL RUMAH RSH TIPE 22/60 : Rp. 55.000.000

- LAND DEVELOPMENT : TARUHLAH Rp. 250.000 X 60 M2 = Rp. 15.000.00 ( PERIJINAN,OVERHEAD,LEGAL,NOTARIS,PREMAN,SARANA,PRA SANA,FASUS,FASOM,TAMAN,OPERSIONAL,MARKETING,PROMOS I,FEE BROKER,BIAYA KOORDINASI,UPETI,PJU+JARINGAN KABEL SUTR BOLEH JUGA PLUS SUTM/SKTM )

- IMB PECAHAN : 1 UNIT X Rp. 150.000 = Rp. 150.000

- SERTIFIKAT PECAHAN : 1 UNIT X Rp. 600.000 = Rp. 600.000

- PENYAMBUNGAN BARU PLN : 1 UNIT X Rp. 593.000 = Rp. 593.000  TOTAL BARU : Rp. 16.343.000 KIRA2 30% DARI HARGA JUAL RSH
BANDINGKAN DENGAN INI

- BORONGAN RUMAH : 22 M2 X Rp 900.000/M2 = 19.800.000 KIRA2 36% DARI HARGA JUAL RSH 

 

JADI INTINYA DI PEK. SIPIL/ARSITEKTUR/PROYEK BILA DIGABUNGKAN MULAI DARI PEK. CUT N FILL, PERKERASAN JALAN, SALURAN, TAMAN,FASUM/FASOS MAKA KOMPONEN BIAYANYA MEMAKAN LEBIH 45% DARI HARGA JUAL RSH BEGITU JUGA DENGAN RUMAH REAL ESTATE STANDARD !!

Harga Barang Material Bangunan Naik

 

Toko Besi Baja - Harga material, Perlambatan perekonomian nasional ditandai dengan lemahnya nilai tukar rupiah terhadap dolar Amerika Serikat (AS), menyebabkan kenaikan harga ba­rang material yang diperlukan oleh pe­laku industri kontruksi.

Ketua Umum Asosiasi Kontraktor Indonesia (AKI) Sudarto mengatakan, pele­ma­han nilai tukar rupiah terhadap dolar AS menyebabkan naiknya biaya-biaya material utama konstruksi. "Material tersebut baik yang datangnya dari luar (impor), maupun ma­terial industri lokal," kata Sudarto dalam kon­ferensi pers di Ja­karta, kemarin (2/9).

Selain menyebabkan tingginya harga ma­terial, Sudarto juga men­jelas­kan bahwa pe­le­mahan nilai tukar rupiah saat ini me­nye­bab­kan tam­ba­han beban bagi kon­trak­­tor dalam pe­nyelesaian proyek-proyek yang se­dang ber­jalan. "Saat ini kemampuan ne­gara untuk me­menuhi kebutuhan barang kons­truksi masih minim, jadi tidak ada pilihan se­lain me­ngimpor dalam keadaan rupiah mele­mah terhadap dolar," terang Sudarto.

Saat ini, barang material masih meng­im­por dari negara lain antara lain peralatan MEP, power plant, peralatan proyek, dan ma­­terial as­pal. Sudarto mengatakan bahwa ter­­­dapat ba­rang industri lokal yang me­ngan­­dung mate­rial bahan baku impor. Di an­­ta­ranya seperti baja plate, baja profile, besi baja, marmer, granit, serta gypsum.

"Telah terjadi kenaikan harga barang yang nilainya mengikuti dengan apresiasi do­lar AS terhadap rupiah," ujarnya.

Sementara itu, naiknya biaya-biaya material utama konstruksi, baik material impor maupun lokal akibat dari depresiasi rupiah saat ini cukup signifikan. Pada proyek pembangkit, komponen impor bisa mencapai 60-70 persen. Sedangkan biaya proyek gedung naik sebesar 50 persen.

Karena itu, Sudarto menekankan bahwa apabila kenaikan harga material tersebut tidak dapat ditanggulangi pemerintah maupun kontraktor, maka capaian penyelesaian proyek akan mengalami kendala.

"Pada gilirannya nanti akan berdampak pada perekonomian nasional. Karena bidang konstruksi ini menjadi hulu dari perekonomian nasional," ungkapnya.

Menyikapi masalah tersebut, Sudarto menyatakan bahwa para pelaku jasa konstruksi nasional dan pemerintah diminta untuk segera melakukan langkah-langkah  perkuatan ekonomi, terutama dalam bidang infrastruktur.

Selain itu, dia meminta pemerintah untuk memelihara suasana yang kondusif bagi pelaku jasa konstruksi dalam menyelesaikan proyek pemerintah. "Selama ini pemerintah menganak-tirikan pelaku jasa konstruksi. Belum ada regulasi yang jelas tentang bidang konstruksi," tandasnya.

Sumber : SteelIndonesia.com

Harga Properti di Yogyakarta Naik 10%

YOGYAKARTA – Harga properti di Yogyakarta diperkirakan akan naik hingga 10 persen sampai akhir tahun. Kenaikan ini bukan dikarenakan pelemahan rupaih terhadap dolar.

Sekretaris DPD Real Estate Indonesia (REI) DIY, Andi Wijayanto menyebut jika kenaikan tersebut dikarenakan naiknya harga Bahan Bakar Minyak (BBM), tingkat suku bunga dan juga inflasi.

Dia juga menyebut, kenaikan ini tidak lepas dari kenaikan biaya transportasi yang bertambah sekitar 10 persen. Kondisi ini akan diperparah dengan tingkat inflasi yang cukup besar. Belum lagi penyesuaian tingkat suku bunga yang akan dilakukan oleh kalangan perbankan.

"Sebenarnya ini karena dampak BBM dan inflasi, kalau kenaikan dolar tidak seberapa," katanya di Yogyakarta, Rabu (28/8/2013).

Terkait dengan pelemahan rupiah terhadap dolar, dia menyebut jika material yang banyak dipakai saat ini lebih banyak menggunakan materi lokal. Hanya sebagian kecil material yang didatangkan dari luar negeri. Sehingga pembangunan banyak yang mengandalkan dari dalam negeri.

Meskipun harga akan naik, Andi optimistis pasar properti di Yogyakarta tetap bagus. Yogyakarta banyak diincar investor untuk menanamkan investasinya. Terbukti banyak kondotel, apartemen yang dikembangkan investor luar daerah. "selain untuk hunian, banyak yang membeli property untuk investasi," jelasnya.

Sementara itu Ketua DPD REI Remigius Edi Waluyo mengatakan, investasi properti cukup menguntungkan. Seperti di Jakarta, banyak pemilik modal membeli sejumlah propert. Dalam beberapa tahun mereka akan melepas lagi dan akan mendapatkan untung yang lumayan.

"Daripada mobil, investasi properti lebih menguntungkan dan ini
menjadikan properti cukup bergairah," jelasnya.  (nia)

resource :  http://property.okezone.com/read/2013/08/28/471/857196/harga-properti-di-yogyakarta-naik-10

Situs Megalith Gunung Padang Cianjur, Arsitek terbaik pada 11.500 tahun yang lalu

Situs Megalith Gunung Padang Cianjur, Arsitek terbaik pada 11.500 tahun yang lalu

11.500 Tahun Lalu, Nenek Moyang Kita Sudah Mengenal Teknologi Metalurgi

Pada bulan Maret 2013 lalu, tim arkeologi yang dipimpin DR Ali Akbar menemukan dua hal yang cukup mengagetkan di lokasi situs Gunung Padang.

Kedua hal mengagetkan yang ditemukan di situs megalithikum Gunung Padang tersebut adalah:-

Ditemukannya logam, tim menemukan logam berukuran panjang 10 cm, berkarat, di lereng timur berkedalaman 1 meter.

Ditemukannya semen, tim juga menemukan semen atau perekat purba di sambungan antarbatu, juga di lereng timur.

Menindaklanjuti temuan logam tersebut, tim arkeologi mengecek kandungannya ke labaratorium Metalurgi dan Mineral Fakultas Teknik Universitas Indonesia.

“Kalau melihat komposisinya, yang dominan adalah “Fe” (Ferrum/Besi) dan “O” (Oksigen), dan juga masih ada Silika dan Alumunium plus Carbon, serta bentuknya seperti ada rongga-rongga kecil di sekujur materialnya, kemungkinan besar itu adalah slug atau logam,” kata DR Andang Bachtiar, anggota tim geologi riset mandiri Gunung Padang, dalam keterangannya pada 29 Maret 2013.

Logam purba yang ditemukan di situs Gunung Padang.

Hasil pembakaran hancuran batuan untuk mengkonsentrasikan metalnya, terlihat masih tercampur dengan Clinkers (carbon), alias bahan pembakarnya. Temuan carbon tersebut bisa dari kayu, batubara atau minyak bumi.

Andang menjelaskan, rongga-rongga yang ada di sekujur material menandakan ketika proses pembakaran itu terjadi pelepasan-pelepasan gas, seperti CO2 dan semacamnya, ke permukaan material.

Berdasarkan hipotesis, besar kemungkinan sudah ada proses pembakaran hancuran batu dengan temperatur tinggi,  proses pemurnian pembuatan logam, pada waktu yang terkait dengan lapisan pembawa artefak tersebut.

“Hal ini sekaligus menjawab dugaan temuan semen purba beberapa waktu lalu. Semen purba yang ditemukan mampu mengikat batu-batu itu, yang juga punya kadar besi tinggi,” ungkap Andang.

Kajian lebih lanjut atas temuan menarik logam dan semen purba ini.

Teknologi metalurgi, tentang kemungkinan adanya upaya pemurnian logam, atau teknologi metalurgi di jaman purba itu.

Teknik pembakaran di tempat yang berbeda, apakah pembakaran dilakukan di tempat lain.

“Jadi ini adalah sebuah hipotesa yang harus dicari jawabannya melalui riset ini,” tegas Andang. Sebagai tambahan, bahwa temuan semen purba juga ditemukan saat tim geologi melakukan pengeboran di Teras-2 dan Teras-5, sekitar Februari 2011 silam, di mana semen purba diperkirakan berusia minimal 11.500 tahun yang lalu.

Unsur-unsur apa sajakah yang ada? Apakah ada kesamaan?  Tim masih harus menunggu hasil pemeriksaan laboratorium untuk memastikan dugaan kuat bahwa leluhur kita sudah mengenal teknologi metalurgi sebelum 11.500 tahun yang lalu.

Populasi Manusia Purba Terbesar Ada di Gunung Padang

Tim Terpadu Riset Mandiri yang telah melakukan penelitian di situs Gunung Padang, Cianjur, Jawa Barat, sejak Mei 2012 tersebut, kembali mendapati adanya temuan penting. Berdasarkan penggalian di lereng timur situs megalitikum Gunung Padang, Tim meyakini, pada 4500 SM masyarakat sekitar situs penuh peradaban.

“Ini peradaban kedua dan berbeda dari yang tampak di permukaan bangunan. Dari eskavasi lanjutan dengan kolom 3×9 meter, tim menemukan banyak temuan yang meyakinkan adanya peradaban bernilai tinggi dengan struktur masyarakat yang sudah solid,” kata Ali Akbar, ketua Tim Arkeolog yang terlibat dalam eskavasi di lokasi, Minggu 31 Maret 2013 lalu.

Dalam kolom eskavasi, dia menjelaskan, terlihat susunan menhir atau columnar joint dengan ukuran antara 1-2 meter. Itu semua tersusun rapi dan direkatkan oleh semacam semen purba.

“Columnar joint di dasar ini lebih besar dan panjang dibandingkan yang tampak di permukaan. Selain itu, tertata di atas lima teras yang terlihat saat ini,” kata dia.

Dari fakta itu, tim menyimpulkan, ketika masyarakat membuat situs tersebut telah ada populasi manusia dengan jumlah besar dan mempunyai struktur sosial. “Columnar joint pada eskavasi yang kami temukan kali ini lebih besar dibanding yang di permukaan. Untuk mengangkat dan menyusunnya butuh 5-6 orang,” ujarnya.

Dengan luas Gunung Padang yang diperkirakan lebih luas dari Borobudur, pastinya dibutuhkan banyak tenaga manusia. “Ini yang meyakinkan kami ada populasi manusia purba dengan jumlah besar di kawasan tersebut pada waktu itu,” katanya.

Selain populasi manusia yang besar, dipastikan sudah ada struktur sosial yang jelas di masanya. “Tidak mungkin untuk mengangkat dan menyusun batuan hingga menjadi sebuah konstruksi tanpa adanya komunikasi dan kepentingan,” jelas dia.

Artinya, masyarakat kala itu sudah memiliki kemampuan dalam menyediakan pasokan makanan dan minuman sebagai kebutuhan.

Ia menambahkan, yang lebih menguatkan adalah adanya berbagai temuan pendukung budaya maju seperti pemanfaatan logam. “Laporan hasil penelitian ini akan dilaporkan dulu ke Tim. Setelah itu dilaporkan ke Presiden, dan akan dilanjutkan kembali penelitiannya,” ujar Ali.

Gunung Padang, Mahakarya Peradaban yang Hilang

Oleh: Dr. Danny H. Natawidjaja, Koordinator Tim Peneliti Mandiri Terpadu Gunung Padang

 

Pada Maret 2013 lalu saat Tim Peneliti Mandiri Terpadu  kembali menggelar survei lagi di Gunung Padang.

Kali ini tim melakukan penggalian arkeologi dan survei geolistrik detil di sekitar penggalian lereng timur bukit, di luar pagar situs cagar budaya. Tim arkeologi dipimpin DR. Ali Akbar dari Universitas Indonesia.

Tim itu menemukan bukti yang mengkonfirmasi hipotesa, bahwa di bawah tanah Gunung Padang ada struktur bangunan buatan manusia yang terdiri dari susunan batu kolom andesit, sama seperti struktur teras batu yang sudah tersingkap, dan dijadikan situs budaya di atas bukit.

Terlihat di kotak gali permukaan fitur,  susunan batu kolom andesit ini sudah tertimbun lapisan tanah setebal setengah sampai dua meter yang bercampur bongkahan pecahan batu kolom andesit (Gambar dibawah).

Batu-batu kolom andesit disusun dengan posisi mendekati horisontal dengan arah memanjang  hampir barat-timur (sekitar 70 derajat dari utara ke timur – N 70 E), sama dengan arah susunan batu kolom di dinding  timur-barat teras satu, dan undak lereng terjal yang menghubungkan teras satu dengan teras dua.

Dari posisi horisontal batu-batu kolom andesit dan arah lapisannya, dapat disimpulkan dengan pasti, bahwa  batu-batu kolom atau “columnar joints” ini bukan dalam kondisi alamiah.

Batu-batu kolom hasil pendinginan dan pelapukan batuan lava/intrusi vulkanis di alam maka arah memanjang kolomnya akan tegak lurus terhadap arah lapisan atau aliran seperti ditemukan di banyak tempat di dunia. Kenampakan susunan batu-kolom yang terkuak di kotak gali memang terlihat luarbiasa rapi seperti layaknya kondisi alami saja (contoh gambar dibawah).

Sehingga tidak heran apabila di akhir 2012 lalu ada tim arkeolog lain bekerja terpisah, dan sudah ikut menggali di sini menyimpulkan batu-batu kolom andesit di bawah tanah ini merupakan sumber batuan alamiahnya.

Mungkin karena mereka belum mempertimbangkan aspek geologinya dengan lengkap, dan juga tidak mengetahui data struktur bawah permukaan seperti diperlihatkan oleh hasil survei geolistrik.

Semen purba

Yang lebih mengejutkan adalah ditemukannya material pengisi diantara batu-batu kolom ini.  Bahkan diantaranya ada batu kolom yang sudah pecah berkeping-keping, namun ditata dan disatukan lagi oleh material pengisi, atau kita sebut saja sebagai semen purba (lihat gambar dibawah).

Makin ke bawah kotak gali, semen purba ini terlihat makin banyak, dan merata setebal 2 sentimeteran di antara batu-batu kolom.  Selain di kotak gali, semen purba ini juga sudah ditemukan pada tebing undak antara teras satu dan dua, dan juga pada sampel inti bor dari kedalaman 1 sampai 15 meter dari pemboran yang dilakukan oleh tim pada tahun  2012 lalu di atas situs (Lihat gambar dibawah) (Lihat juga video: Borehole hasil pengeboran dan juga uji frakture dan akustik dari barehole)

Ahli geologi tim dan juga pembina pusat Ikatan Ahli Geologi Indonesia pusat,  DR. Andang Bachtiar,  berdasarkan hasil analisis kimia yang dilakukannya pada sampel semen purba dari undak terjal teras satu ke dua, menemukan fakta lebih mengejutkan lagi.

Ternyata material semen ini mempunyai komposisi utama 45% mineral besi dan 41% mineral silika.  Sisanya adalah 14% mineral lempung, dan juga terdapat unsur karbon.  Ini adalah komposisi bagus untuk semen  perekat yang sangat kuat.

Barangkali ia menggabungkan konsep membuat resin, atau perekat modern dari bahan baku utama silika, dan penggunaan konsentrasi unsur besi yang menjadi penguat bata merah.

Tingginya kandungan silika mengindikasikan semen ini bukan hasil pelapukan dari batuan kolom andesit di sekelilingnya yang miskin silika.

Kemudian, kadar besi di alam, bahkan di batuan yang ada di pertambangan mineral bijih sekalipun umumnya tak lebih dari 5% kandungan besinya, sehingga kadar besi “semen Gunung Padang” ini berlipat kali lebih tinggi dari kondisi alamiah.

Oleh karena itu dapat disimpulkan material diantara batu-batu kolom andesit ini adalah adonan semen buatan manusia.  Artinya, teknologi masa itu kelihatannya sudah mengenal metalurgi.

Andang menjelaskan, bahwa satu teknik umum untuk mendapatkan konsentrasi tinggi besi adalah dengan melakukan proses pembakaran dari hancuran bebatuan dengan suhu sangat tinggi.  Mirip pembuatan bata merah, yaitu membakar lempung kaolinit dan illit  untuk menghasilkan konsentrasi besi tinggi pada bata tersebut.

Metalurgi Purba 23.000 Tahun Sebelum Masehi?

Indikasi adanya teknologi metalurgi purba ini diperkuat lagi oleh temuan segumpal material seperti logam sebesar 10 sentimeter oleh tim Ali Akbar pada kedalaman 1 meter di lereng timur Gunung Padang.  Material logam berkarat ini mempunyai permukaan kasar berongga-rongga kecil dipermukaannya.

Diduga  material ini adalah adonan logam sisa pembakaran (“slug”) yang masih bercampur dengan material karbon yang menjadi bahan pembakarnya, bisa dari kayu, batu bara atau lainnya.  Rongga-rongga itu kemungkinan terjadi akibat pelepasan gas CO2 ketika pembakaran.  Tim akan melakukan analisa lab lebih lanjut untuk meneliti hal ini.

Yang tidak kalah mencengangkan adalah perkiraan umur dari semen purba ini.  Hasil analisis radiometrik dari kandungan unsur karbonnya pada beberapa sampel semen di bor inti dari kedalaman 5 – 15 meter yang dilakukan pada 2012 di laboratorium bergengsi BETALAB,  Miami, USA pada pertengahan 2012 menunjukan umur dengan kisaran antara 13.000 sampai 23.000 tahun lalu.

Kemudian, hasil carbon dating dari lapisan tanah yang menutupi susunan batu kolom andesit di kedalaman 3-4 meter di Teras 5 menunjukkan umur sekitar 8700 tahun lalu.

Sebelumnya hasil carbon dating yang dilakukan di laboratorium BATAN  dari pasir dominan kuarsa yang mengisi rongga di antara kolom-kolom andesit di kedalaman 8-10 meter di bawah Teras lima, juga menunjukkan kisaran umur sama yaitu sekitar 13.000 tahun lalu.

Fakta itu sangat kontroversial karena pengetahuan mainstream sekarang belum mengenal atau mengakui ada peradaban (tinggi) pada masa se-purba ini, di manapun di dunia, apalagi di nusantara yang konon masa pra-sejarahnya banyak diyakini masih primitif walaupun alamnya luar biasa indah dan kaya.

Sementara di wilayah tandus gurun pasir Mesir orang bisa membuat bangunan piramida yang sangat luarbiasa itu.  Tapi fakta di Gunung Padang berbicara lain.  Rasanya bukan mustahil lagi bangsa Nusantara mempunyai peradaban yang semaju peradaban Mesir purba, bahkan pada masa yang jauh lebih tua lagi.

Struktur bangunan dari susunan batu-batu kolom berdiameter sampai 50 cm dengan panjang bisa lebih dari 1 meter ini sudah sangat spektakuler karena bagaimanakah masyarakat purbakala dapat menyusun batu-batu besar yang sangat berat ini demikian rapi dan disemen pula oleh adonan material yang istimewa.

Selanjutnya survei geolistrik yang dilakukan di sekitar lokasi pengalian oleh tim geologi/geofisika dari LabEarth LIPI, menguak fakta yang tidak kalah fantastis dari fitur bangunan purba di bawah  permukaan ini.

Survei terbaru ini adalah survei pendetilan sebagai lanjutan dari puluhan lintasan survei geolistrik 2-D, 3-D dan survei georadar yang sudah dilakukan pada tahun 2011, 2012 dan awal 2013 di sekujur badan Gunung Padang, dari kaki sampai puncak bukit.

Hasil survei geolistrik memperlihatkan bahwa lapisan susunan batu kolom yang terlihat di kotak gali keberadaannya dapat diikuti terus sampai ke atas bersatu di bawah badan situs Gunung Padang di atas bukit, dan juga melebar sampai jauh ke kaki bukit (Gambar dibawah).

Teka-teki batuan lava

Fakta ini mendukung hasil penelitian ahli arsitektur Pon Purajatniko,  anggota tim terpadu yang juga pernah menjabat Ketua Ikatan Ahli Arsitektur Jawa Barat, yang pertama kali melontarkan gagasan tentang  struktur teras-teras Gunung Padang mirip situs Michu Pichu di Peru.

Sampai saat ini penggalian dilakukan baru sampai kedalaman 4 meteran saja, namun survei geolistrik memperlihatkan di bawahnya masih ada kenampakan struktur bangunan dengan geometri yang terlihat menakjubkan sampai kedalaman lebih dari 10 meter.

Hasil survei geolistrik, dan georadar juga sudah dapat memperlihatkan struktur (geologi) bawah permukaan yang membentuk morfologi bukit Gunung Padang adalah lapisan batuan dengan ketebalan 30-50 meter yang mempunyai nilai tahanan listrik (resistivitas) sangat tinggi (ribuan Ohm-Meter) berbentuk seperti lidah dengan posisi hampir horisontal, selaras dengan bukit memanjang utara-selatan, dan miring landai ke arah utara.  Jadi selaras juga dengan undak-undak teras yang dibangun di atasnya.

Lapisan batu berbentuk seperli lidah ini  juga mempunyai bidang miring yang rata ke arah barat dan timur bukit selaras dengan kemiringan lerengnya.  Lapisan lava ini berada pada kedalaman lebih dari 10 meter di bawah permukaan.

Dari data pemboran yang dilakukan oleh DR. Andang Bachtiar dan juga analisis mikroskopik batuan dari sampel inti bor yang dilakukan oleh DR. Andri Subandrio, ahli geologi batuan gunung api dari Lab. Petrologi  ITB, dapat dipastikan tubuh batuan dengan resistivitas tinggi ini adalah batuan lava andesit, sama seperti tipe batu kolom dari situs Gunung Padang.

Hal lain cukup menarik dari analisa petrologi adalah temuan banyaknya retakan-retakan mikroskopik pada sayatan tipis batu kolom andesit yang diduga non-alamiah.  Soalnya, retakan itu memotong kristal-kristal mineral penyusunnya.

Dari banyak penampang geolistrik, terlihat lidah lava andesit ini mempunyai leher intrusi (sumber terobosan batuan vulkanis dari bawah) berlokasi di area lereng selatan dari situs Gunung Padang.

Jadi setelah cairan panas intrusi magma mencapai permukaan kemudian mengalir ke utara, dan setelah mendingin membentuk lidah lava tersebut.  Yang masih menjadi teka-teki besar adalah apakah tubuh batuan lava di perut Gunung Padang ini adalah sumber dari batu-batu kolom andesit yang dipakai untuk menyusun situs?

Boleh jadi benar. Sampai saat ini tidak ditemukan ada sumber batuan kolom andesit dalam radius beberapa kilometer dari Gunung Padang.  Masalahnya tidak ada bekas-bekas penambangan, atau lapisan lava yang tersingkap di area Gunung Padang.

Jadi, apabila orang berhipotesa bahwa sumber batuannya dari dalam bukit, maka mau tidak mau harus juga mengasumsikan dulunya lapisan lava itu pernah tersingkap, atau ditambang oleh manusia purba, kemudian baru batu-batu kolom yang sudah diambil lalu disusun-ulang untuk menutupi sekujur badan lava menjadi satu mahakarya monumen arsitektur besar yang luarbiasa.

Perlu juga dicatat bahwa mengekstraksi batu-batu kolom andesit dari batuan induknya bukanlah hal mudah.  Ia harus dapat memisahkan batu-batu besar dan berat tersebut dengan utuh dari batuan induknya dalam jumlah sangat besar.

Berbeda dengan penambangan batuan biasa yang tidak perlu kuatir dengan batu yang pecah, misalnya dengan peledakan dinamit.  Yang jelas untuk abad sekarang atau ratusan tahun ke belakang di dunia ini tak pernah ada penambangan batu-batu kolom andesit untuk dipakai sebagai bata bangunan.

Batu menhir Gunung Padang Cianjur tengah diteliti

Lebih dahsyat dari Borobudur?

Penelitian di Gunung Padang belum selesai.  Tim Mandiri Terpadu , walaupun tanpa dibantu dana negara, akan terus bekerja keras meneliti banyak misteri besar yang masih belum terkuak.  Termasuk melakukan pemboran, atau eskavasi dalam untuk membuktikan dengan lebih gamblang keberadaan struktur bangunan dan ruang-ruang di bawah kedalaman 4-5 meter.

Demikian juga pentarikhan umur situs. Walaupun sudah dilakukan dengan teliti dan hati-hati, masih perlu dicek ulang dengan sampel-sampel yang lebih baik lagi, karena umur ini hal yang sangat vital untuk kesimpulan akhirnya nanti.

Tim juga menduga situs Gunung Padang kemungkinan besar tidak dibangun dalam satu masa, tapi produk lebih dari satu lapis kebudayaan.  Misalnya, yang membuat batu-batu kolom menjadi menhir-menhir,  belum tentu sama dengan masyarakat yang membuat susunan batu-batu kolom dengan semen purba.  Demikian juga bangunan susunan batu kolom andesit di permukaan, atau yang sudah tertimbun beberapa meter di bawah,  belum tentu dibangun satu masa dengan struktur bangunan di bawahnya lagi.

Penelitian ala Tim Mandiri Terpadu memperlihatkan bahwa bahu membahu yang erat dari berbagai disiplin ilmu dengan metoda penelitian saling mengisi sangat diperlukan untuk menguak warisan kebudayaan nusantara.  Masalah Gunung Padang tidak bisa lagi dikesampingkan.  Walaupun masih banyak pertanyaan belum terjawab, dan analisa yang belum tuntas, hasil-hasil penelitian yang sudah ada memberikan banyak informasi penting.

Juga ada harapan situs Gunung Padang berpotensi setara Borobudur, dengan makna yang penting karena dapat menjadi terobosan pengetahuan tentang “the craddle of civilizations” pada abad ini. Ia  bisa menjadi bukti monumen besar dari peradaban adijaya tertua di dunia, yang entah karena bencana apa, musnah ribuan tahun lalu dalam masa pra-sejarah Indonesia. Wallahua alam. (Dr. Danny H. Natawidjaja, Koordinator Tim Peneliti Mandiri Terpadu Gunung Padang)

Empat Mata Air di Gunung Padang Mulai Diteliti

Banyak misteri besar yang belum terkuak dari situs Gunung Padang di Cianjur, Jawa Barat. Ada harapan situs ini berpotensi setara dengan Borobudur dan bisa menjadi bukti monumen besar dari peradaban adijaya tertua di dunia.

Selain tumpukan batu kuno di areal situs Gunung Padang, tempat lain yang menjadi pusat perhatian adalah  “air Cikahuripan” yang berada persis di bawah  dekat  tangga naik situs tersebut.

Air ini menjadi salah satu magnet datangnya para pengunjung. Berbagai spekulasi tentang mitos bahwa air Cikahuripan ini mengandung khasiat tertentu untuk pengobatan dan kekuatan juga mulai muncul.

Tidak diketahui kapan munculnya. Sampai saat ini cerita air Cikahuripan yang berkhasiat melekat kuat. Setiap pengunjung selalu menyempatkan diri membasuh muka mereka dengan air itu. Bahkan, tidak sedikit yang membawa pulang dalam botol air mineal.

Sumur Cikahuripan di Gunung Padang

Berkaitan dengan hal itu, tim terpadu riset mandiri selain fokus pada rencana eskavasi bertahap, juga menerjunkan tim untuk meneliti  intensif  mata air yang ada di sekitar Gunung Padang.

Sampai saat ini, setidaknya telah ditemukan tiga sumber mata air lain selain air Cikahuripan di sekitar situs Gunung Padang, Cianjur, Jawa Barat.

Menurut temuan DR Ali Akbar, ada empat sumber air:

Sumber air pertama, yang ditemukan adalah mata air utara yang berada di tangga naik yang  sudah diketahui umum atau biasa disebut Cikahuripan.

Sumber air kedua, adalah mata air timur yang berada dekat jalan desa di timur. Mata air itu masih digunakan warga untuk sumber air dan ada  penampungan air.

Sumber air ketiga, mata air selatan yang berada di dekat mushala yang didirikan juru pelihara situs. Tempatnya berada di tengah sawah.

Sumber air keempat, mata air yang ada di sebelah barat.

Menurutnya, para pengunjung selama ini hanya mengetahui lokasi yang pertama. Sehingga tiga tempat lainnya belum menjadi pusat perhatian. Namun juru pelihara Gunung Padang mengetahui persis ketiga mata air ini.

“Bahkan dari cerita yang berkembang, masih ada tiga mata air lagi yang sampai saat ini belum bisa teridentifikasi oleh tim dan masih butuh penelaahan lebih lanjut,” katanya lagi.

Ditambahkan DR Ali Akbar, tujuan riset mata air adalah selain untuk kalibrasi data geolistrik juga untuk memahami kemungkinan adanya hubungan antara mata air itu dengan man made stucture yang sudah ditemukan di bawah permukaan situs Gunung Padang.

Sumur Cikahuripan di Gunung Padang

Tim riset air yang terdiri dari DR Boediarto Ontowirjo dan IR Juniardi, juga ingin mengetahui apakah benar hipotesa bahwa ada  teknologi pemurnian air yang dibangun bersamaan dengan dengan pembangunan struktur bawah permukaan  Gunung Padang Cianjur.

“Mata air yang ditemukan berkarakteristik air artesis sumur dalam. Sampel  air rencananya  akan diteliti lebih lanjut  di laboratorium IPB yang mempunyai sertifikasi pengujian air kemasan yang berstandar internasional,” katanya.

Selain itu, ada dugaan mata air ini bagian dari teknologi yang berhubungan dengan bangunan maha karya agung. Diharapkan hasil riset nanti juga untuk melihat kecenderungan antioksidan keempat mata air  dan akan dibandingkan dengan air mineral yang ada di Indonesia maupun air di beberapa negara.

Setahun yang lalu tim katastropik purba juga melakukan riset air dengan tujuan yang sama yang dilakukan di lokasi mata air di Gunung Sadahurip.

Final Research: Riset Final, Gunung Padang Adalah Bangunan Megah!!

Staf Khusus Presiden bidang Bencana dan Bantuan Sosial, Andi Arief, menyatakan riset geologi dan arkeologi Gunung Padang di Cianjur, Jawa Barat, dinyatakan final. Hasil riset membuktikan, ada bangunan megalitikum megah, disertai sejumlah temuan teknologi yang melampaui zamannya.

“Hasil riset Gunung Padang dinyatakan sudah Final dan memenuhi unsur scientific bahwa ada bangunan megah di bawah situs Gunung Padang saat ini dan luasannya jauh lebih besar dari yang selama ini dinyatakan hanya 900 meter persegi,” kata Andi, Selasa 2 April 2013.

Andi yang membentuk Tim Riset Katastrofi Bencana Purba itu menyatakan, hasil riset sumbangsih para ahli ini akan dilaporkan atau diserahkan pada Bupati Cianjur sebagai pemberi izin riset dan ditembuskan ke Presiden, Menteri Pendidikan dan Kebudayaan, Menteri Riset dan Teknologi, Menteri Energi dan Sumber Daya Mineral, dan Menteri Pariwisata dan Ekonomi Kreatif.

Selanjutnya, kata Andi, dilakukan ekskavasi bertahap terutama agar tampak luar bangunan megah Gunung Padang bisa dipandang dengan jelas. Tim merekomendasikan ekskavasi dilakukan dengan melibatkan masyarakat setempat. Relawan yang akan terlibat bersama TNI dan POLRI di bawah arahan tim arkeologi dan tim arsitektur. Direncanakan ada pendidikan arkeologi publik terlebih dahulu sebelum melakukan ekskavasi di luar situs.

“Keterlibatan masyarakat faktor penting mempercepat terbukanya tampak luar bangunan megah Gunung Padang mahakarya leluhur kita. Kita harus memulai sebuah tradisi bahwa riset yang memiliki konsekuensi besar pada publik harus melibatkan publik seluas-luasnya, agar ada rasa tanggung jawab dan rasa memiliki yang sama,” kata alumnus Fakultas Ilmu Sosial dan Ilmu Politik Universitas Gadjah Mada itu.

Andi meyakinkan, tidak terlalu sulit untuk segera melihat tampak luar bangunan Gunung Padang. Ekskavasi yang dilakukan hanya mencabut semak-semak dan sedikit mengikis tanah penutup di beberapa lokasi di luar situs. “Tidak merusak pepohonan, tidak merusak lingkungan,” kata Andi.

Sabtu 1 Juni 2003, Gunung Padang Mulai di Ekskavasi

Tim Riset Mandiri Terpadu Gunung Padang memulai ekskavasi Gunung Padang di Cianjur yang melibatkan arkeolog, sejumlah instansi dan empat perguruan tinggi yang memiliki jurusan arkeologi. Ekskavasi dibuka dengan doa bersama yang digelar pukul 01.00, Sabtu 1 Juni 2013, bertepatan dengan peringatan Hari Lahir Pancasila.

“Bekerja sampai tanggal 14 Juni, mengelupas lapisan tampak luar yang berumur 500 tahun sebelum Masehi,” kata Staf Khusus Presiden bidang Bencana Alam dan Bantuan Sosial, Andi Arief, Sabtu. Andi merupakan inisiator pembentukan tim riset Gunung Padang ini.

Sebelumnya, Tim sudah melakukan ekskavasi di 13 titik, yang kemudian menghasilkan kesimpulan bahwa ada struktur bangunan kuno terkubur. Namun ekskavasi ini ditutup kembali sesuai kaidah ilmiah. “Maka ekskavasi 14 hari ini membuka apa yang telah dilakukan sebelumnya dengan menambah sedikit areanya,” kata Andi.

Ekskavasi 1 – 14 Juni 2013 ini dipimpin oleh para arkeolog, unsur TNI/ Polri. Masyarakat dan relawan akan berperan serta mendampingi para arkeolog. Andi menyatakan, tim mandiri dan para arkeolog sudah bersatu dan duduk bersama difasilitasi Direktur Jenderal Kebudayaan Kementerian Pendidikan dan Kebudayaan Kacung Marijan. “Beberapa perbedaan pendapat sudah ada titik temu. Semua siap bekerja bersama-sama,” kata Andi Arief.

“Setelah tanggal 14 itu, Tim terpadu secara resmi akan menyerahkan ke negara untuk ditindaklanjuti dengan ekskavasi total serta pemugaran,” kata Andi.

Ekskavasi permulaan ini dilakukan setelah Tim Riset Mandiri mempublikasikan sejumlah temuan yang mengafirmasi adanya struktur bangunan terkubur di bawah Gunung Padang.

Ekskavasi untuk Buktikan Cawan di Bawah Gunung Padang

Staf Khusus Presiden bidang Bencana Alam Andi Arief yang menginisiasi Tim Riset Terpadu Mandiri Gunung Padang menyatakan ekskavasi yang dilakukan mulai hari ini untuk membuktikan banyak hal. Salah satunya, tim akan membuktikan keberadaan cawan raksasa di bawah permukaan Gunung Padang.

“Secara bersamaan tim arsitektur dan sipil bekerja sama dengan departemen terkait serta arkeolog spesial kawasan mulai merancang pembangunan kawasan dari mulai parkir sampai zona inti,” kata Andi Arief, Sabtu 1 Juni 2013. “Ahli hidrologi dan sipil serta geolog mengantisipasi saluan air dan pencegahan kemungkinan longsor.”

Gunung Padang Cianjur tengah diteliti

Kemudian ahli vegetasi dan ilmu tanah dari IPB juga meneliti khusus di areal itu. “Tim geologi bawah permukaan berkonsentrasi di lapisan usia 11.500  tahun lalu yang di bawah bangunannya akan dibuktikan tentang Chamber, cawan raksasa, serta dugaan teknologi canggih yg tidak pernah kita bayangkan,” kata Andi.

Ekskavasi akan digelar dari 1 Juni, sampai 14 Juni 2013 nanti. “Setelah tanggal 14 itu, Tim terpadu secara resmi akan menyerahkan ke negara untuk ditindaklanjuti dengan ekskavasi total serta pemugaran,” kata Andi.

Ekskavasi permulaan ini dilakukan setelah Tim Riset Mandiri mempublikasikan sejumlah temuan yang mengafirmasi adanya struktur bangunan terkubur di bawah Gunung Padang.

resource :  http://indocropcircles.wordpress.com/2013/06/01/gunung-padang-excavation-2013/

Indonesian Developers Switching to Middle-Income Housing

Bureaucracy makes constructing low-cost housing difficult for property firms

By Ely Rahmawati
Category Analysis, Business, Featured

Rising purchasing power, low interest rates and moderate inflation has encouraged home purchases. (JG Photo/Safir Makki)

Property developers are increasingly targeting the middle-class property segment and are abandoning cheap homes that remain marred by bureaucratic hurdles and low profit margins.
Rising purchasing power, low interest rates and moderate inflation has encouraged people to buy housing in the range of Rp 200 million to Rp 500 million ($20,500 to $51,000) a unit as opposed to low cost housing that has a subsidized price of less than Rp 100 million.
Setyo Maharso, chairman of Real Estate Indonesia, said that developers started to switch to middle-class home projects last June, when the government suspended housing financing liquidity facility (FLPP) loans on houses smaller than 36 square meters.
“Because of that problem, low-cost housing developers have switched to middle-class housing,” Setyo said. “Apparently, the medium class was sold out. So why do they need to sell cheap houses?”
Limited supply in small-plotted homes has also driven up the price in that segment. The price of small houses rose 8.3 percent in the first quarter compared to a quarter earlier, according to a survey by Bank Indonesia, the central bank. That was almost double the average increase of 4.8 percent for all homes.
The central bank defines a small house as one with an area of 36 square meters or less, while medium types have areas of between 36 square meters to 70 square meters. A home at more than 70 square meters is classified as a large house.
“Home prices increase due to rising prices of building materials, the increase in the wages of workers, as well as the still-high cost of permits,” the central bank said in its survey.
REI’s Setyo said that the government should maintain consistency in its policy regarding homes for the low-income population. He noted that coordination between government institutions is still lacking, leaving developers confused about overlapping authorities and complicated permits.
“If regulation stops, do not blame the developers if they are reluctant to supply small houses,” he said.
Eddy Ganefo, chairman of the Indonesia Housing Developer Association (Apersi), said that companies in his association remain focused on developing low-cost housing. About 90 percent of the association development target of 100,000 units in 2013 was for low-cost housing.
“There are developers that switched to a commercial house because of the better margins. But there is still a lot of  subsidized housing development, particularly in the Greater Jakarta area,” Eddy said.
Supply of low-cost housing in the first quarter of this year was low, Eddy said, because many were still under construction and were slightly delayed due to the rainy season.
Additionally, in the first quarter, developers were still coping with new regulation from the National Land Agency that required them to divide their plot of land into individual certificates before selling the house on that piece of land. Developers used that delay in the process to keep home prices low.
“I believe that sales in the second quarter of 2013 will increase. Demand in the low-cost housing market is still huge,” Eddy said.
Sri Hartoyo, the financing deputy at the Housing Ministry, said there is still a lack of existing supply for low-cost housing, and development of new homes is hindered by rising land prices in some areas.
Until the first quarter of 2013, sales of low-income subsidized housing for as many as 22,385 units were valued at Rp 1.1 trillion, equivalent to 18.5 percent of the government’s target of as much as 121,000 units this year.
The total budget for mortgage subsidies this year is Rp 10 trillion, of which the government provides Rp 7 trillion and banks provide Rp 3 trillion. The government provides the subsidy to workers who each have an income of up to Rp 3.5 million a month.
Sri said that the government would maintain the indicative price for low-cost housing eligibility for the subsidy, despite the increase in the electricity tariff and the planned fuel oil increase in mid-2013.
“Price will remain the same for Bekasi, Depok, Tangerang at about Rp 88 million. Meanwhile, outside those regions, it will be around Rp 96 million,” he said.
Sri said that, even if electricity and fuel price hikes push up the cost of building materials, developers can keep the price stable with a smaller floor area.

resource :  http://www.thejakartaglobe.com/business/indonesian-developers-switching-to-middle-income-housing/