SNI Regulator Topindo

Sehubungan dengan adanya permintaan beberapa rekan kami diluar kota mengenai SNI product regulator, maka kami tunjukan sertifikasi SNI kami. mudah-mudahan bermanfaat. terima kasih

RAB DAN RAP

RAB

Rencana anggaran biaya bangunan atau sering disingkat RAB adalah perhitungan biaya bangunan berdasarkan gambar bangunan dan spesifikasi pekerjaan konstruksi yang akan di bangun, sehingga dengan adanya RAB dapat dijadikan sebagai acuan pelaksanaan pekerjaan nantinya.
Untuk menghitung RAB diperlukan data – data antara lain:

• Gambar Rencana Bangunan.
• Spesifikasi Teknis Pekerjaan yang biasa disebut juga sebagai RKS ( Rencana Kerja dan syarat – syarat )
• Volume masing – masing pekerjaan yang akan di laksanakan.
• Daftar harga bahan bangunan dan upah pekerja saat pekerjaan di laksanakan.
• Analisa BOW atau harga satuan pekerjaan.
• Metode kerja pelaksanaan.

Selanjutnya kita akan mencoba menghitung suatu rencana anggaran biaya pekerjaan bangunan.
Cara menghitung rencana anggaran biaya bangunan adalah sebagai berikut:
misalkan sebuah pekerjaan plesteran  1 pc : 4 ps tanpa acian pada pasangan bata 2 muka dengan gambar kerja sebagai berikut:

langkah pertama adalah menghitung volume pekerjaan plesteran.

v plesteran= 2 m x 3 m x ( 2 muka ) = 12 m2

berikutnya kita mencari tabel analisa BOW atau analisa harga satuan pekerjaan:

Analisa  untuk 1 m2 pekerjaan plesteran 1 pc : 4 ps adalah

• 0.2170 zak semen
• 0.02830 m3 pasir pasang
• 0.0125 mandor
• 0.0200 kepala tukang
• 0.2000 tukang batu
• 0.2500 pekerja

selanjutnya  kita mencari harga bahan dan upah untuk analisa pekerjaan diatas, contohnya sebagai berikut ( harga disini hanya perkiraan untuk lebih tepatnya bisa di survey di toko ):

• semen = Rp. 59.000 / zak
• pasir pasang = Rp. 150.000,00 / m3
• mandor = Rp. 50.000,00 / hari
• kepala tukang = Rp. 45.000,00 / hari
• tukang batu = Rp. 40.000,00 / hari
• pekerja = Rp. 35.000,00 / hari

langkah berikutnya adalah mengalikan antara analisa harga satuan dan harga bahan/ upah sebagai berikut

• semen =0.2170 x Rp. 59.000= Rp. 12.803,00
• pasir pasang =0.02830 x Rp. 150.000,00= Rp. 4.245,00
• mandor =0.0125 x Rp. 50.000,00= Rp 625,00
• kepala tukang = 0.0200 x Rp. 45.000,00= Rp. 900,00
• tukang batu = 0.2000 x Rp. 40.000,00= Rp. 8.000,00
• pekerja =0.2500 x Rp. 35.000,00= Rp. 8.750,00
• jadi jumlah harga total 1m2 plesteran adalah Rp.35.323,00

setelah diketahui harga per 1 m2 plesteran adalah Rp.35.323,00 maka langkah terakhir adalah mengalikanya dengan total volume plesteran yang sudah dihitung sebelumnya yaitu 12 m2
Jadi total harga plesteran adalah 12 x 35.323 = Rp.423.876,00 biasanya terus dibulatkan Rp.423.000,00
terbilang ( empat ratus dua puluh tiga ribu rupiah).




Rekapitulasi harga bangunan merupakan bagian dari perhitungan rencana anggaran biaya bangunan yang berfungsi untuk merekap hasil perhitungan analisa harga satuan sehingga mudah dibaca dan dipahami, sebelum membuat rekapitulasi harga bangunan terlebih dahulu dihitung harga tiap – tiap item pekerjaan

contoh analisa harga satuan yang merupakan detail dari rekapitulasi harga bangunan
Pekerjaan persiapan meliputi:

• Pekerjaan mobilisasi alat dan bahan
• Pekerjaan pembersihan lahan
• Pekerjaan pemsangan bowplank

Pekerjaan pondasi meliputi:

• Pekerjaan galian tanah
• Pekerjaan lantai kerja
• pekerjaan urugan pasir
• pekerjaan pasangan batu kali
• Pekerjaan urugan tanah kembali

Pekerjaan dinding meliputi:

• Pekerjaan pasangan dinding bata
• Pekerjaan plesteran
• Pekerjaan acian

Pekerjaan beton bertulang meliputi:

• Pekerjaan sloof
• pekerjaan kolom
• pekerjaan ring balok
• pekerjaan lantai beton

Pekerjaan atap meliputi

• Pekerjaan rangka atap
• pekerjaan penutup atap
• pekerjaan kerpus
• pekerjaan lis plank

Pekerjaan plafond meliputi:

• Pekerjaan rangka plafond
• Pekerjaan plafond

Pekerjaan lantai meliputi:

• Pekerjaan urugan tanah
• pekerjaan lantai kerja pekerjaan pasir urug
• pekerjaan scred lantai
• pekerjaan lantai keramik

Pekerjaan landscape meliputi:

• Pekerjaan urugan tanah
• pekerjaan kanstin
• pekerjaan paving block
• pekerjaan penanaman tanaman
• pekerjaan kolam taman

Pekerjaan pintu dan jendela meliputi

• pekerjaan pintu
• pekerjaan jendela
• pekerjaan boven

dari masing-masing item pekerjaan tersebut dihitung analisa harga satuanya masing-masing kemudian dibuat rekapitulasi harga pekerjaan
 
Contoh rekapitulasi rencana anggaran biaya sebuah pembangunan rumah 1 lantai
Berisi daftar Jenis Pekerjaan  dan Harga
Pekerjaan struktur dan arsitektur meliputi :

• Pekerjaan persiapan
• pekerjaan pondasi
• pekerjaan dinding
• Pekerjaan beton bertulang
• Pekerjaan atap
• Pekerjaan plafond
• pekerjaan lantai
• Pekerjaan landscape
• Pekerjaan pintu dan jendela
• pekerjaan lain-lain

Pekerjaan Mekanikal, elektrikal dan plumbing meliputi :

• Pekerjaan instalasi listrik dan titik lampu
• Pekerjaan pipa plumbing
• Pekerjaan AC
• Pekerjaan  mekanikal

dari semua item pekerjaan tersebut kemudian dijumlahkan harga pekerjaan secara keseluruhan
Dari total harga keseluruhan kemudian dikalikan dengan pajak pertambahan nilai ( PPN ) sebsesar 10%
Harga total kemudian ditambah dengan nilai PPN
Dari harga yang sudah ditambah PPN kemudian dibulatkan kebilangan bulat

Terbilang : …………… rupiah

 RAP

RAP adalah rencana anggaran biaya proyek pembangunan yang dibuat kontraktor untuk memperkirakan berapa sebenarnya biaya sesungguhnya yang dibutuhkan untuk menyelesaikan suatu kontrak kerja proyek konstruksi, sedangkan RAB adalah rencana anggaran biaya bangunan yang dibuat oleh konsultan perencana sebagai dasar untuk melakukan kontrak kerja konstruksi. jadi dari pengertian tersebut bisa kita lihat bahwa selisih antara RAP dan RAB merupakan gambaran awal untuk memperkirakan laba rugi perusahaan kontraktor. jadi fungsi RAP itu sangat penting dalam menunjang keberhasilan sebuah proyek konstruks. Berikut ini macam-macam fungsi lainya.

Fungsi RAP ( rencana anggaran biaya pembangunan )

1. Sebagai pedoman general kontraktor untuk melakukan perjanjian kontrak dengan sub kontraktor atau pemborong.
2. Sebagai acuan untuk negoisasi harga antara general kontraktor dengan mandor atau subkontraktor.
3. Untuk mengetahui perkiraan keuntungan atau kerugian yang akan dialami jika menggunakan suatu metode kerja.
4. Jika ternyata diperkirakan rugi maka kontraktor bisa mencari jalan agar tetap untung.
5. Sebagai dasar untuk membuat jadwal pendatangan material dan tenaga kerja.
6. Sebagai bahan laporan proyek kepada perusahaan pada kontraktor besar yang mempunyai banyak proyek.
7. Sebagai bahan pertimbangan untuk menentukan langkah manejemen terbaik agar kontraktor untung dan pemilik proyek senang.
8. Untuk membuat kurva s, namun jadwal ini biasanya dibuat khusus untuk keperluan kontraktor, sedangkan untuk laporan ke konsultan pengawas atau pemilik proyek tetap berpedoman pada RAB  .

Cara menghitung RAP rencana anggaran biaya proyek pembangunan pada prinsipnya sama seperti ketika menghitung RAB, hanya saja data-data yang digunakan merupakan rahasia perusahaan kontraktor seperti analisa harga satuan, harga bahan bangunan, harga upah tenaga kerja. data-data tersebut bisa dibuat dari hasil penelitian serta pengalaman selama mengerjakan proyek konstruksi. kontraktor yang bagus biasanya membuat standar khusus untuk menghitungnya dan tidak memberitahukan secara umum, atau istilahnya merupakan rahasia dapur perusahaan. format perhitunganya juga mengikuti standar perusahaan masing-masing. bisa dibilang bahwa disinilah sumber perbedaan harga borongan yang ditawarkan perusahaan sehingga bisa menjadi daya saing dalam dunia usaha kontraktor bangunan untuk memenangkan persaingan bisnis

Menjadi Developer Perumahan

1. LANGKAH PERTAMA APA YANG PALING MENDASAR UNTUK KITA LAKUKAN JIKA MAU TERJUN SEBAGAI DEVELOPER PEMULA?

Apa cari lokasi dulu?
Apa susun anggaran dan hitung modal dulu?
Apa cari dana dulu ?
atau bagaimana? 

 

2. Kalo misal langkah pertama cari lokasi.

Parameter apa yang dipake untuk menentukan lokasi itu bagus atau tidak untuk di develop bagi perumahan. khususnya kita di sini kan membahas RSH ya.(paramter misalnya: harus dekat pasar atau terminal atau jalan tol ,dll, mana yang prioritas untuk rumah RSH) 

Developer itu dagang tanah. Tanah yg apa adanya didevelop sedemikian rupa sehingga ….bisa dijual dengan harga yang diterima konsumen. Dalam hal RSH T22/60 harga pemerintah Rp 55jt, terdiri dari unsur tanah yg sudah didevelop dan bangunan. Harga hari ini konsumen menerima tanah Rp 500.000-600.000/m (jadi rp30-33jt). Sedangkan bangunannya harga sub kontrak antara rp850rb-1.100rb/m, pukul rata 22jt. Tambahkan unsur sarana air dan meteran 1.5jt, jaringan listrik luar, dll. Jadi ada ketekoran dari 55jt dr sisi konstruksi rumah; untuk itulah aanya peningkatan mutu Rp 6-10jt. 

Dg kendala harga jual tanahRp. 600 rb (didalamnya lahan, fasum 40%, cut en fill, disain, ijin, IMB, legal;jalan saluran) maka rumus pembebasan lahan adalah Maksimal Rp 125.000/m. JANGAN COBA MASUK KE DEVELOPER RSH BILA TIDAK BISA MEMBEBASKAN LAHAN DIBAWAH RP125.000/M.

Itu adalah fatwa pertama dan utama.

Selanjutnya lokasi: karena pembeli terbanyak adalah karyawan/pasangan berpenghasilan rp1.5jt s.d. 3jt maka lokasi yg paling ideal adalah yg memiliki MASS RAPID TRANSPORTATION (MRT) dalam hal Jabotabek adalah kereta disel/listrik.Jadi ada 3 lokasi: bekasi, serpong, dan yg paling yahud… citayem, bojong, cilebut.Cari lahan di area tsb, maksimal 7 km dari stasiun KA (karena bisa ditempuh dg motor, motor dititip di stasiun, ke jkr naik ka), dan sudah dilalui atau direncanakan dilalui angkutan kota menuju stasiun/pasar.

Modal: yg dibutuhkan Rp 2 Milyar per 2 Hektar, proyek sudah bisa jalan dgn aman, damai dan sentosa.Jadi harus cari pendanaan dulu.

Kalo hitung-hitungan dan kas flow: ayo kapan-kapan kopi darat, saya bisa terangin. Cukup suguhin coca cola ama pisang goreng.

Buat yg punya kenalan modal kuat: Rp 6M up, pembebasan lahan langsung ke 10 hektar up. Tapi yg di develop tahun I,2 ha, tahun II 2 ha dst. Lihat di atas harga pembebasan maks Rp125rb/m harga jual Rp600rb/m. Pada tahun III lokasi sekitar sudah berkembang pesat: mulai pengembangan rumah sederhana (T36/72 rp125jt -PV) dimana tanah di jual rp1jt/m. Tahun IV dan V develop rumah menengah (T45/100 rp175 -PV) tanah dinilai jual skrg 1,5jt /m

kalo pilihan lokasi nya pas, ke senggol realisasi TOL, langsung deh bangun kelas Menengah atas. Ada Ciputra baru deh nongol.

SAMBUNGAN TENTANG RSH

- kpr bank biasanya bank BTN
- harga jual 55 juta ( koreksi : didlm harg jual 55 juta gw liat file ternyata ppn 10% dan pph final 5%, tidak ada alias konsumen tidak dibebankan hrg2 tsb ) ini max “harga subsidi” (istilahnya apa yach ??) pemerintah jadi kalo anda mau kasih harga misal 60 juta maka di brosur tetap hrg jual 55 juta dan yang 5 juta nya diistilahkan “peningkatan mutu” jadi bro2 jangan takut walaupun beli tanahnya misal 150rb/m2 setelah dihitung2 supaya aman semuanya (profit,cost dll ) lalu muncul harga 67 juta gampang tinggal buat aja harga 55 juta lalu yang 12 juta peningkatan mutu dan konsumen hrs bayar lunas atau nyicil tapi yang 55 juta kan jadi subsidi pemerintah..bahkan gw pernah liat ada yang nulis di brosurnya peningkatan mutu sampai 30 juta !!!—developer meng hack subsidi pemerintah

- harga borongan kontraktor : 850rb-1,1jt/m2 istilahnya borongan per plak
- kalo dikerjakan sendiri : kira2 650rb/m2–informasi dari teman tahun 2009
- upah borongan mandor : 107-110rb/m2
- dana retensi saat akad kredit di setujui : 6,5 jt/unit
- lakukan cma,cpa,bisnis plan
- biasanya pengawasan pembangunan RSH tidak ketat..gak tahu kenapa mungkin karena murah kale…tapi anda harus ketat pengawasannya karena kontraktornya setahu gw waktu dikasih hrg borongan 840rb/m2 pelaksanaannya hanya 650rb/m2 ( untuk tipe 22 )..anda hitung sendiri profitnya  

YANG PERLU DIPERHATIKAN UNTUK MEN-DEVELOP RSH :

- tidak ada taman berm, usahakan ada di jalan utama yang ada mediannya

- tidak ada kanstin berm, usahakan ada di jalan utama yang ada mediannya

- biasanya jarang pake pagar cluster…usahakan ada mungkin untuk daerah2 tertentu..lebih baik kalo semuanya kecuali akses warga jangan ditutup..ribet urusannya

- usahakan ada pos jaga nanti biar warga yang tentukan sendiri pake satpam atau tidak

- usahakan tidak ada import tanah…jadi pilih tanah darat

- usahakan biaya cut n fill ( perataan tanah ) se-minimal mungkin

- cari kawasan yang KDB nya 60:40

- cari yang dekat kali alam/sungai,usahakan tidak ada pembebasan lahan untuk saluran pembuangan akhir kalo pun ada maka ketahui saat survey lapangan pertama kali serta biaya2nya…juga cari yang dekat saluran utama existing dan hitung dari awal untuk biaya2 bila saluran utama kita mau nyambung kesana

- usahakan dapat informasi tentang ongkos kuli turun material,biaya2 koordinasi

- cari tahu apakah kalo disini ada developer RSH, material dari luar boleh masuk atau harus pake suplier daerah sekitar..tanya2 hal yang berlaku di daerah sekitar

- apakah boleh truk tronton bawa material masuk ke lokasi..atau hanya engkel atau…atau…ini pengaruh ke harga borongan kontraktor…karena kalo pake truk engkel dihitung per m3 jatuhnya jadi lebih mahal ketimbang angkut pake truk tronton

- usahakan ada sarana olahraga misal lapangan badminton/volley

- usahakan juga ada sarana ibadah…atau sediakan lahannya lalu developer bantu dana secukupnya…pembangunan dan pengawasan oleh warga

- usahakan pembentukan rt dan rw diakomodir oleh developer  spesifikasi jalan :
- biasanya hanya penetrasi…batu kapur tebal 10-20 cm lalu base course 5-10 cm terus ditebar aspal cair lalu atasnya ditaruh abu batu…tahun 2009 mantan bosku kasih ke kontraktor 90rb/m2 kalo yang pakai hotmix tebal antara 2-3 cm waktu itu dihargai 125rb/m2
- spesifikasi saluran lingkungan :
pakai batako pasangnya miring lebar atas sekitar 30-40 cm dan lebar bawah 25-30 cm dan tinggi 40-50 cm, waktu itu harga borongan 80-90rb/m’ termasuk galian tanah + buang dan kalo dikerjakan sendiri habis hanya 50-60 ribu/m’

- taman lingkungan ( bukan taman berm loh ) kalo pun ada maka bujetnya 50-75rb/m2…sekedarnya..mestinya sih jangan sekedarnya…berikan nilai tambah walaupun RSH…beban taman lingkungan/warga ke bisnis plan kecil sekale..  **spesifikasi bangunan rumah :
- pondasi batu kali menerus minimal lebar atas 20 cm lebar bawah 30 tinggi 30 cm tergantung tanahnya..ada juga yang nekat lebih kecil dari ukuran tsb diatas…harga borongan ke kontraktor nya waktu itu kalo gak salah 325rb/m3 atau 365rb/m3..wah gw lupa..ntar gw cari2 dulu filenya..kagak janji

- dinding nya dinding engkel dan pake pas. batako diplester+aci+cat
pas batako : 37-40rb/m2, plester+aci :30-32rb/m2, cat : 35-40rb/m2 luas rumah

- genteng pake genteng beton harga 1800-2300/bh 1 m2 butuh 11-14 bh genteng..cari tahu sendiri merk apaan tuh…juga pake nok

- konstruksi atap pake kayu jenis…gw lupa atau kalo hanya gording2 doang pake aja baja ringan galvalum atau zinc alum yach ??? gw lupa pokokne cari yang murah

- lisplang pake grc tebal 4 atau 5 atau 6 mm yach ?? grc yang lembaran

- plafon pake grc tebal 6 mm harga berapa yach gw lupa lagi kalo gak salah 45-50rb/m2 rangkanya pake hollow 2×4 cm harga 20rb/btg atau ??? gw lupa lagi

- keramik lantai uk 30 x 30 putih merk gak jelas pokokne murah kalo gak salah 1 dus atau per m2 hrg 15-25rb…borongan : 40-50rb/m2 dan tidak ada lantai kerja

- keramik lantai kw/wc uk 20 x 20 cm, dinding juga ukuran sama dan dinding yang dipasangan keramik tinggi 1,2 m

- closet pake closet jongkok, bak mandi pake bak fiber, floor drain pake yang plastik harga cari yang murah banget

- pipa air kotor pake pipa pvc yang warna hitam diameter 3″ tapi kalo untuk tinja lebih baik pake yang 4″

-kusen pintu dan jendela pake kayu apa yach gw lupa lagi dech

- daun pintu biasanya double triplek

- engsel,hak angin,rambuncis pake yang murah aja ex cina..banyak nich di pasaran

- instalasi listrik ini perlu diwaspadai karena sekarang aturannya ketat harus sesuai standark KONSUIL…listrik pln 1300 va..harus pake mcb 6 a ada 2 bh dan mcb 10 a ada 1 bh…1 line untuk stop kontak dan 1 line lagi untuk saklar..tidak ada lagi istilah jumper2an…kabel min extrana atau eterna pokokne standard pln
dan saklar,stop kontak,fitting lampu min merk broco atau yang direkomendasikan oleh pln…hati2 dengan masalah ini

- septic tank biasanya pake buis beton dia 1 m panjang 1 m dan resapan hanya pipa 4″ dibolong2in panjang kalo gak salah 2-3 m ??? atau ada juga yang hanya pake galian tanah diameter 1 m kedalaman 1,2 m lalu sekelilingnya di rabat in beton dengan tulangan sekedarnya bahkan ada yang tidak pake

- air bersih pake pompa dragon…bahkan ada gali tanah doang jadi seperti sumuran…lebih baik sich pake pompa listrik yang 100-125 watt makanya kudu di cek ke warga sekitar waktu survey tanah…tanah disini kalo dipantek berapa m baru dapat air…ini masalah krusial dari kaca mata konsumen…

- dinding pembatas kavling kiri kanan bagian depan hanya pas. batako diplester + aci tinggi rata2 yach ambil saja 20 cm dan yang diatas saluran yang berbatasan dengan kavling tidak ada pas. batako untuk menahan tanah taman depan agar tidak jatuh ke dalam saluran

- INI YANG GW GAK SETUJU…biasanya untuk batas kavling belakang kiri kanan dan yang belakang tidak ada dinding…jadi plong gitu aja…kalo bro2 buat RSH usahakan ada yach dinding pembatas kavling belakang baik yang kiri,kanan dan belakang walaupun tingginya 1-1,2 m dan tidak diplester+aci…jadi kalo harga jualnya lebih dari 55 jt tinggal tulis aja di price list dan beritahu marketing nya bahwa itu “peningkatan mutu”…beres sudah  waduh apa lagi yach…gw soalnya posting ini hanya ingat2 doang tidak buka file2..tahu tuch pade kemana file2nya…
untuk biaya2 perijinan…penentuan lokasi…dll..strategi pemasaran n promosi coba2 liat postingan sblmnya….

TAMBAHAN

Develop RSH
Spek teknis dan satuan harga by Promedia udah lengkap
udah bisa jadi acuan, karena ilmu nya emang sama
Paling2 jalan: saya lebih suka ngecor sendiri
Yang bisa saya tambahkan:
Kebutuhan Modal : Pengembangan pe 2 Ha 100 unit T22/60 total RAB sekitar 8 Milyard (sesuai spek teknis Promedia)
Dg strategi berikut:
Pembebasan lahan pembayaran di termin s.d. 9 bulan (25% per triwulan)
Perijinan di termin 2 thp (Ijin Lingkunga dan IPPT, thp 1, Pengesahan Siteplan tahap

2)Legal di termin 2x (Pengajuan sertifikat ke BPN)
Cut en fill 100% (sampai badan jalan dan bentukan kavling)
Rumah contoh 1, gapura, jalan hanya sampai rumah contoh
Pemasaran (pakai agen pemasaran – mereka yg tanggung brosur, iklan, operasional pemasaran) Fee di potong saat KPR
Dalam 1 bulan:
Setelah IPPT, jadi dalam 1 bulan langsung: spanduk di gelar, iklan dipasang, rumah contoh mulai dibangun)  Sudah menerima Kas-in : Booking Fee di bulan 2
Sudah mulai menerima kas-in: uang muka (5,5jt) dan uang peningkatan mutu
Kas-in yg non KPR Pembayaran tunai bertahap
Kadang-kadang ada yg langsung tunai
Kebutuhan modal hanya 2M
(tentu saja harus siap2 dg cadangan kalo mendadak ada bencana alam, atau kejadian diluar dugaan)
Bila semua on skedul: tuh modal 2M bisa di pulangin di triwulan 3

TAMBAHAN BAGIAN KE 2

1. layak legalitas :
- pembentukan PT/badan hukum bila belum ada
- pembayaran termin 1 ke land owner
- ijin prinsip ( ippt/ijin peruntukan keluar mulai action ) gw kasih biaya ijin prinsip 4-5rb/m2 .tapi ada juga teman gw bilang untuk ijin prinsip katanya 7,5 jt/hektar…
2. layak tampil :
- cut n fill
- gapura
- jalan masuk
- rumah contoh
- biaya promosi
- biaya konsultan arsitek ( termasuk juga pengukuran )
- biaya2 administrasi
- biaya2 operasional mungkin untuk triwulan pertama
untuk fee marketing…kalo gw kasih 3% dari harga jual setelah dipotong ppn 10%
anda juga harus menyediakan dana promosi dan kpdm ( biaya2 ???? ) antara 1,25-1,75% dari total omzet setelah dikurangi ppn 10%…anda harus ngerti istilah entertaint kan…kalo saat akad kredit konsumen cukup banyak maka anda siapkan anggaran untuk sewa ruangan,makanan,minuman…pokoknya untuk ke oknum bank kudu siapkan dana taktis yach
walaupun RSH tapi usahakan mulai desain tapak,site plan sampai realisasinya ‘kelihatan” seperti Real estate…gimana caranya ??? anda silahkan cari tahu sendiri…
gw sudah cukup banyak survei lokasi RSH dan umumnya mereka buat tuh perumahan ala kadarnya betul gak nich ” COST ADALAH BENEFIT/PROFIT YANG AKAN DINIKMATI KONSUMEN”

benefit : konsumen merasakan kenyamanan baik dari lingkungan dan rumahnya sendiri
profit : beli sekarang 60 juta…karena ok tuch perumahan…image bagus terbentuk…gak tahunya tahun depan coba2 jual ada yang nawar 75 jt…he..he..he..
JADI NAFSU GAK BRO2 SETELAH TAHU RSH ????  

 

TAMBAHAN KE 3

Strategi developer modal besar dan kecil beda.
Yg selalu saya ajukan adalah pemodal kecil.
Kalo modal kecil, hindarkan main dengan bendera PT, jadi cukup pengembang pribadi, karena aspek pajak.
Yg didevelop juga bertahap, tiap tahap 2-3 Ha, sehingga tidak perlu ijin lokasi. Cukup IPPT dan pengesahan siteplan.
Utk land development, maksimal budget saya 75.000-100.000 per m2, namanya juga RSH.

TAMBAHAN KE 4

Pengembang pribadi diijinkan mengajukan perijinan maksimal sampai. 5 Ha (tiap daerah berbeda2, Kab Bogor maks 5Ha)
Pengembangan Lahan di atas 5 Hektar ( ha ), sebelum tahapan IPPT, wajib Mendapatkan Ijin Lokasi (dari bupati, dan ada panitianya). Maklum aja kalo urusan ke Bupati, duitnya makin gede dong. Ratusan juta deh, tergantung negonya.
IPPT tergantung NJOP tanah per meter. Kalo NJOP Rp 50.000/m, IPPT 2 hektar sekitar 4.000/m
Setelah IPPT keluar: baru ngajukan siteplan (mulai dari peil banjir, makam, uplkl, bibit penghijauan dll)
Terkait pajak: kenapa pengembang pribadi?, kenapa RSH?
Pengembang pribadi menurut UU pajak, tidak boleh memungut PPN atas penyerahan rumah. Jadi konsumen kalo beli rumah dari pengembang pribadi tidak dipungut PPN, jadi harga rumah tanpa PPN. Masalah konsumen mau nyetorkan PPN itu mah urusan konsumen.
Mangkanya harga rumah menengah saya udah menang lebih murah 10%…he..he..he…. Tanpa saya melanggar ketentuan yg ada.
Kalo PT saya dorong masuk ke RSH, karena RSH yg ikut harga pemerintah 55 juta (th 2009) dibebaskan dari PPN. Jadi PT yg jual RSH tidak memungut PPN kalo jual RSH 55 juta. Dasar di indonesia PT itu tukang akal-akalan, Harga dibilang Rp 55 juta tapi ada peningkatan mutu 10-15 juta. Hal ini sangat dimaklumi karena pemerintah juga akal-akalan ke dunia usaha. Seperti Infrastruktur air dan listrik yg seharusnya kewajiban pemerintah cenderung diabaikan.
Kalo pengembang pribadi jual RSH, dia nggak masalah bilang harga rumah Rp70jt (wong nggak boleh mungut PPN), kalo PT jual rumah dg harga 70jt, dg nama dan bentuk apapun, wajib memungut PPN 10%
Kalo pajak yg lain PPh dan BPHTB, biasa-biasa saja. Ikut ketentuan

TAMBAHAN KE 5

Kalo soal legal (surat tanah)
ada 2 alternatip.

1 Melalui pelepasan hak oleh pemilik tanah, untuk kemudian developer mengajukan permohonan hak tanah
hal ini biasa dilakukan developer PT dan bermodal kuat. Karena kalau skala luas lahan besar, jatuhnya lebih murah per meter persegi. Alt ini punya batasan; hanya diijinkan dalam suatu periode tertentu, setahun atau dua tahun, tergantung nego. Lewat dari itu: uang kita bisa hangus, kalau tidak jadi mengurus surat. Padahal sudah terlanjur beli tanah.  2. Meningkatkan surat tanah yg ada:
a. Dg dasar PPJB, pemilik tanah meningkatkan surat ke sertifikat, kalo udah jadi langsung otomatis AJB, bali nama ke developer.
dan. Dgn dasar AJB ( akte jual beli ), developer selaku pembeli, meningkatkan surat tanah atas nama sendiri ke sertifikat.
Kalau merasa perlu: bisa menggabungkan sertifiakt2 tsb menjadi satu (induk) biaya nggak mahal kok, kalo tanah dgn NJOP masih rendah
alternatif ke 2, di kab Bogor, per 2 ha, masih dibawah 10.000/m.

TAMBAHAN KE 6

gw baru liat2 file cash flow proyek RSH…he..he…gw salah nichhammer
ternyata harga jual 55 jt itu memang tidak ada unsur ppn 10% dan pph final 5% jadi alias konsumen RSH tidak dibebankan ppn 10% dan developer tidak dikenai pph final 5% ( pajak penjual ) dimana ujung2nya pph final 5% ini biasanya juga developer membebankan konsumen pada harga jual produknya ( dalam hal ini rumah )…kayaknya sich bukan subsidi..gw asal nulis sekenanya aja soalnya gw ingat2 ppn 10% tidak ada begitu juga pph final 5%…istilahnya apa yach..mungkin “harga pemerintah” kali yach
ane berikan contoh dari file yang masih ada :
- harga jual tipe 29/60 : 54,9 jt ( dari brosur developer )
- konsumen : institusi salah satu angkatan bersenjata ( program rumah untuk prajurit biasanya ada )
lalu developer cantumkan di brosur spt ini :
- booking fee : 500rb
- uang muka : 5,9 jt
- jadi maksimum kredit : 54,9 – 5,9 = 49 jt ( ini bro bisa cair semua )
saat konsumen tanya lebih jauh maka ada tambahan lagi
- biaya proses : 8,1 jt
jadi total uang muka : 5,9+8,1+0,5 = 14,5 juta
- konsumen institusi bayar booking fee 500rb
- ternyata ada dana bantuan dari institusi : 14 jt/orang
- jadi developer dapat duit : 0,5+14 = 14,5 jt
dan biaya proses kpr BTN hanya …….anda cari tahu sendiri yach
ada juga untuk konsumen umum : ( di brosur developer biar menarik konsumen )
- tipe rumah 29/60
- harga jual : 47 jt ( harga awal sebelum dikoreksi )
- uang muka : 3 jt ( dengan uang booking fee : 500rb )
- jadi maksimum kredit : 47 – 3 = 44 jt
saat konsumen tanya lebih jauh maka muncul
- uang muka + biaya proses kpr BTN : 7,9 jt ( dan ini harus dilunasi )
sedangkan biaya proses kpr BTN hanya kira – kira  3 juta-an…anda cari tahu sendiri
jadi developer dapat duit 7,9 jt…
INGAT deh …..CASH FLOW !!! CASH FLOW !!!

TAMBAHAN KE 7

kalo anda adakan perjanjian masalah penjualan RSH ke broker properti…gw mau sharing yang gw tahu…
mantan bosku melakukan perjanjian dengan broker properti spesialis RSH dengan pangsa pasar ( mayoritas ) institusi pemerintah atau swasta…
- fee : 2-2,5 jt/unit rumah ( kalo gak salah )
- broker menempatkan tim marketingnya di rumah contoh sekaligus kantor marketing
- saat konsumen bayar booking fee 500rb maka broker dapat fee 250rb…nah disini kadang2 yang buat orang administrasi developer kesal…soalnya marketing broker nyodorkan berkas2 konsumen kadang tidak lengkap tapi minta fee nya penuh…mungkin dalam perjanjiannya tidak dijelaskan…akhirnya bagian. administrasi disuruh bos untuk telp tuh marketing kadang juga telp ke konsumen agar berkas2 yang kurang dipenuhi…bahkan pernah berkas2 konsumen diambil sendiri oleh kurir..soalnya waktu itu pas ada setumpukan berkas2 konsumen yang mau diajukan ke BTN…lebih baik dijelaskan dalam perjanjian kalo broker marketing menyodorkan berkas2 konsumen untuk pengajuan kpr BTN tidak lengkap maka hanya dibayar separuh atau…….biasalah broker ngejar setoran….jadi broker hrs mengawal konsumennya sampai tuntas..tas…tas…

- usahakan juga saat konsumen menyerahkan uang muka tidak ke marketing broker tapi ke bagian keuangan developer

- evaluasi kinerja broker dengan proyeksi cash flow anda….jangan segan2 untuk meng-cut off…tuangkan target2/batasan2 dalam perjanjian dimana developer secara sepihak dapat memutuskan kerja sama dengan broker bila target2/batasan2 tidak tercapai…dari tim anda juga perlu mendukung tim broker…

- buatkan satu map untuk masing2 berkas konsumen dan tempelkan secarik kertas check list di depan map..kalo mau bagus kita desain sendiri map nya..jadi ada logo perusahaan,nama perumahan,form check list spt : ktp,pas foto,akte nikah,surat keterangan,surat pengangkatan dll jadi kasih ke BTN nya lengkap dan syukur2 konsumen segera dipanggil untuk wawancara perihal pengajuan kpr nya 

 

TAMBAHAN KE 8

Agensi Pemasaran RSH
Dg RSH skala kecil 2 Ha (180 rumah), deal saya terakhir dgn agensi sy sbb:
komisi agensi 2 jt/unit target 6 bulan habis.
Kalau 90% terjual dalam target waktu 6 bulan ada bonus 1 juta/unit. Definisi terjual adalah: DP masuk utk yg kas/bertahap, turunnya Surat Persetujuan KPR dr bank
Berkas KPR urusan agensi
Uang masuk: diterima staff saya yg ditempatkan di agensi. Agensi tidak boleh memegang uang lebih dr 1×24 jam
Utk perangsang: agensi diijinkan menambahkan harga maks Rp 500 rb,- berupa uang tanda jadi/bookong fee. Jadi konsumen bayar booking fee Rp 1 juta. ( 500 ribu boleh diambil agensi, 500 rb masuk ke kas developer )
Fee agensi dibayarkan saat KPR cair
Kita cuman nyediain brosur, spanduk, dan bayar iklan di koran yg nggak sampe Rp 5 juta
Intinya RSH mah nggak perlu di pasarin. Cukup spanduk gede2

TAMBAHAN KE 9

Moral Story Developer RSH
Cukup Sendiri, 1 staf administrasi, 1 pengawas. dah bisa ngejalanin Develop RSH
Semua pekerjaan bisa di sub kontrak kan: mulai dari pembebasan lahan, legal, perijinan, konstruksi tata ruang, konstruksi rumah, pemasaran. Kalo nggak mau repot
Tapi kalo mau margin lebih gede: kerjain sendiri semua hal tsb. Dan tentu saja Semakin besar potensi margin semakin tinggi sakit kepala kita.
Masalahnya yg terberat adalah: 9 dari 10 org di lapangan yg datang menemui kita, kalo nggak penjahat ya penipu ataw preman. Preman beneran dan preman berseragam.
Selama kita ‘stick’ to principle, cek and re check, verifikasi, konfirmasi. Aman deh.
Seperti kata org pinter “Trust but verify”
prinsip itu apa: Ijin, legal, komitmen, dan bussines plan-nya
OO iya jangan lupa: hire the muscle ( marinir kek, brimob, atau dll). Ajukan permohonan ke komandan terdekat (sanguin Rp 2-4 juta), lalu gaji Rp1 juta/bln entah sersan atau kopral. Kerja nya cuman tengok-tengok, dan datang on call, kalo ada maslah seperti orang mabok dateng, preman nyari rokok.
Jangan biarkan preman ber tunas di lahan kita. Kalo prinsip sy ‘fight to the death’. Kalo masih awal-awal tidak susah. Tapi sama sekali nggak boleh dibiarkan berkembang. Itu guna nya si kopral/sersan
Sekali berkembang: tiba-tba akan ada puluhan org lontang-lantung nyari makan di lokasi kita. Mayoritas perumahan: nurunin material aja langsung di kerubutin org, Sampe terpaksa yg punya rumah beli keramik naik taksi. Tidak jarang beli springbed aja: kita nggak bisa gotong ke dalam rumah, harus preman ini.
Siap2 dah: matrial semen dan besi berhilangan

TAMBAHAN KE 10

pembebasan lahan: Tim yg anggotanya wajib ada penduduk setempat yg mengetahui sejarah fisik penguasaan tanah (penggarap atas ijin pemilik, penggarap liar, pemilik awal, pembeli, ahli waris). Mereka yg nego ke pemilik langsung. Bukan ke saudaranya pemilik, atau ke calo.
Tugas mereka sampai: berkas surat siap di AJB / PPJB kan di notaris (girik, rincikan, bebas sengketa, keterangan riwayat tanah, letter c) – Trust but verify (ada org kepercayaan yg memonitor jalannya uang, nyampe nggak ke pemilik)
Hal ini akan meminimalisir munculnya tuntutan dari pihak lain.
Legal: bisa diurus sendiri, bisa diurus notaris, bisa di sub kan ke Pegawai BPN
Perijinan: bisa diurus sendiri, bisa diurus notaris (ada lho notaris yg bisa ngurus sampai siteplan, bisa diurus Pegawai yg terkait perijinan (Bappeda, PU dll)
Semua memang ngaku bisa ngurus. Karena kita bisa juga ngurus sendiri, jadi tahu anggarannya:
Misal IPPT: kalo ngurus sendiri maks bisa Rp 2.500/m. Kalo sub kon gw: Rp4.000 dalam tempo 2 minggu, kelar. (separuh biaya dilunasi saat IPPT keluar)
Nah kalo ada yg ngaku bisa ngurus IPPT, punya kenalan sana sini, tapi minta Rp 20.000/m bayar didepan dan waktu diusahakan secepat mungkin (???), terserah aja mau pake atau nggak.
Demikian juga meningkatkan AJB ke sertifikat: kalo ada yg ngaku bisa ngurus dan minta Rp20.000/m dalam waktu 1 tahun, dan biaya di depan, siap-sap aja duitnya bablas.

TAMBAHAN KE 11

Penyerahan rumah terkena PPN. Terhadap penyerahan rumah sederhana sampai dengan Rp 55 juta DIBEBASKAN dari PPN
Jual Beli rumah: penjual wajib menyetor PPH (final) 5% dari harga. (mana yg terendah antara harga real dan harga menurut NJOP-SPT PBB)
Atas harga sampai dengan Rp60jt. PPH nya adalah NIHIL
Lihat terminologi yg digunakan BEBAS dan NIHIL.Sepintas sama dalam praktek jauh berbeda.Memang Indonesia pejabatnya semakin soleh pasti semakin sinting.Artinya nihil adalah: penjual wajib menyetor kan pajak sejumlah Rp 0. Jadi ente yg punya GUBUK kalo jual tuh gubuk Rp59jt, kudu dateng ke kantor pajak, ngisi SSP (surat setoran pajak) nilai nya Rp0, melengkapi berkasnya (copy berkas/surat tanah, lunas pbb, copy spt pbb, bahkan ada petugas yg super megalomaniac minta copy akte jual beli), setelah itu tuh SSP di verifikasi (cap dan tanda tangan) yg artinya : keluar duit. Harga tinta cap dan pulpen di Ind, adalah paling tinggi sedunia, maklum negara pancasila.
Nggak mau repot??? (maklum aja penjual rumah mayoritas awam, paling dia jual rumah sekali dua seumur hidupnya)…. suruh aja notaris… tentu saja selain biaya diatas notaris akan nambah kan fee dia, ngurus SSP NIHIL

TAMBAHAN KE 12

TIM PENGELOLA – PEMILIK TANAH – INVESTOR

- tim pengelola tingkatan atas biasanya “maling” dari hrg pembebasan/pembelian tanah, hrg deal dgn land owner misal 200rb/m2 maka di bisnis plan bisa jadi 240rb/m2, kadang juga jadi subkont terang2an atau pakai bendera saudara2nya

- investor2 kakap biasanya jadi subkont atau suplai material ke subkont2 istilahnya ada M.O.U supply by owner..jadi subkont2 ambil materialnya dari dia

- tim pengelola tingkat menengah spt project manager,site manager biasanya nitip dari volume atau harga satuan atau harga borongan atau “malak” subkont….misal di bisnis plan volume pek perkerasan jalan 5000 m2..hitung kembali ternyata hanya 4500 m2 tetap aja di spk ( surat perjanjaian kerja) volume ditulis 5000 m2…atau di bisnis plan harga satuan pek.borongan rumah misal 1,8 jt/m2…yach diakal2 in material2 yang sama kualitasnya tapi hrg beda…atau gw kasih lo nich borongan tapi buat gw berapa persen ? wah..pokokne banyak cara…

- begitu juga tingkatan lainnya spt pengawas,kasir,bagian keuangan dll rata2 berusaha mendapatkan “sampingan”

 

“MAYORITAS ORANG2 YANG TERLIBAT DALAM PROYEK MENGANGGAP HAL2 TSB DIATAS ADALAH HAL BIASA”

mulai dari yang tidak lulus sekolah dasar sampai yang lulus S3…dari yang lulus nilainya pas2an sampai yang cum laude atau bahkan diatasnya…mayoritas kalo sudah di proyek apalagi tanda tangan nya “berlaku”…wah payah dech…payah dech…alasan nya macam2…
wah…kudu kuat kuat hati,pikiran,jiwa dan tenaga.. anda kalo punya bisnis developer….jangan liat omzet dan profit nya aja !!! anda pernah menyaksikan nggak ? developer macet atau proyeknya selesai melebihi dari jadwal yang ditentukan bisnis plan bahkan melenceng sampai 1,5 thn..gara2 tim pengelola dan investor bermain di dalamnya ????

HARGA JUAL RUMAH RSH TIPE 22/60 : Rp. 55.000.000

- LAND DEVELOPMENT : TARUHLAH Rp. 250.000 X 60 M2 = Rp. 15.000.00 ( PERIJINAN,OVERHEAD,LEGAL,NOTARIS,PREMAN,SARANA,PRA SANA,FASUS,FASOM,TAMAN,OPERSIONAL,MARKETING,PROMOS I,FEE BROKER,BIAYA KOORDINASI,UPETI,PJU+JARINGAN KABEL SUTR BOLEH JUGA PLUS SUTM/SKTM )

- IMB PECAHAN : 1 UNIT X Rp. 150.000 = Rp. 150.000

- SERTIFIKAT PECAHAN : 1 UNIT X Rp. 600.000 = Rp. 600.000

- PENYAMBUNGAN BARU PLN : 1 UNIT X Rp. 593.000 = Rp. 593.000  TOTAL BARU : Rp. 16.343.000 KIRA2 30% DARI HARGA JUAL RSH
BANDINGKAN DENGAN INI

- BORONGAN RUMAH : 22 M2 X Rp 900.000/M2 = 19.800.000 KIRA2 36% DARI HARGA JUAL RSH 

 

JADI INTINYA DI PEK. SIPIL/ARSITEKTUR/PROYEK BILA DIGABUNGKAN MULAI DARI PEK. CUT N FILL, PERKERASAN JALAN, SALURAN, TAMAN,FASUM/FASOS MAKA KOMPONEN BIAYANYA MEMAKAN LEBIH 45% DARI HARGA JUAL RSH BEGITU JUGA DENGAN RUMAH REAL ESTATE STANDARD !!