1. LANGKAH PERTAMA APA YANG PALING MENDASAR UNTUK KITA LAKUKAN JIKA MAU TERJUN SEBAGAI DEVELOPER PEMULA?
Apa cari lokasi dulu?
Apa susun anggaran dan hitung modal dulu?
Apa cari dana dulu ?
atau bagaimana?
2. Kalo misal langkah pertama cari lokasi.
Parameter apa yang dipake untuk menentukan lokasi itu bagus atau tidak
untuk di develop bagi perumahan. khususnya kita di sini kan membahas RSH
ya.(paramter misalnya: harus dekat pasar atau terminal atau jalan tol
,dll, mana yang prioritas untuk rumah RSH)
Developer itu dagang tanah. Tanah yg apa adanya didevelop sedemikian
rupa sehingga ….bisa dijual dengan harga yang diterima konsumen. Dalam
hal RSH T22/60 harga pemerintah Rp 55jt, terdiri dari unsur tanah yg
sudah didevelop dan bangunan. Harga hari ini konsumen menerima tanah Rp
500.000-600.000/m (jadi rp30-33jt). Sedangkan bangunannya harga sub
kontrak antara rp850rb-1.100rb/m, pukul rata 22jt. Tambahkan unsur
sarana air dan meteran 1.5jt, jaringan listrik luar, dll. Jadi ada
ketekoran dari 55jt dr sisi konstruksi rumah; untuk itulah aanya
peningkatan mutu Rp 6-10jt.
Dg kendala harga jual tanahRp. 600 rb (didalamnya lahan, fasum 40%,
cut en fill, disain, ijin, IMB, legal;jalan saluran) maka rumus
pembebasan lahan adalah Maksimal Rp 125.000/m. JANGAN COBA MASUK KE
DEVELOPER RSH BILA TIDAK BISA MEMBEBASKAN LAHAN DIBAWAH RP125.000/M.
Itu adalah fatwa pertama dan utama.
Selanjutnya lokasi: karena pembeli terbanyak adalah karyawan/pasangan
berpenghasilan rp1.5jt s.d. 3jt maka lokasi yg paling ideal adalah yg
memiliki MASS RAPID TRANSPORTATION (MRT) dalam hal Jabotabek adalah
kereta disel/listrik.Jadi ada 3 lokasi: bekasi, serpong, dan yg paling
yahud… citayem, bojong, cilebut.Cari lahan di area tsb, maksimal 7 km
dari stasiun KA (karena bisa ditempuh dg motor, motor dititip di
stasiun, ke jkr naik ka), dan sudah dilalui atau direncanakan dilalui
angkutan kota menuju stasiun/pasar.
Modal: yg dibutuhkan Rp 2 Milyar per 2 Hektar, proyek sudah bisa
jalan dgn aman, damai dan sentosa.Jadi harus cari pendanaan dulu.
Kalo hitung-hitungan dan kas flow: ayo kapan-kapan kopi darat, saya bisa terangin. Cukup suguhin coca cola ama pisang goreng.
Buat yg punya kenalan modal kuat: Rp 6M up, pembebasan lahan langsung
ke 10 hektar up. Tapi yg di develop tahun I,2 ha, tahun II 2 ha dst.
Lihat di atas harga pembebasan maks Rp125rb/m harga jual Rp600rb/m.
Pada tahun III lokasi sekitar sudah berkembang pesat: mulai
pengembangan rumah sederhana (T36/72 rp125jt -PV) dimana tanah di jual
rp1jt/m. Tahun IV dan V develop rumah menengah (T45/100 rp175 -PV)
tanah dinilai jual skrg 1,5jt /m
kalo pilihan lokasi nya pas, ke senggol realisasi TOL, langsung deh bangun kelas Menengah atas. Ada Ciputra baru deh nongol.
SAMBUNGAN TENTANG RSH
- kpr bank biasanya bank BTN
- harga jual 55 juta ( koreksi : didlm harg jual 55 juta gw liat file
ternyata ppn 10% dan pph final 5%, tidak ada alias konsumen tidak
dibebankan hrg2 tsb ) ini max “harga subsidi” (istilahnya apa yach ??)
pemerintah jadi kalo anda mau kasih harga misal 60 juta maka di brosur
tetap hrg jual 55 juta dan yang 5 juta nya diistilahkan “peningkatan
mutu” jadi bro2 jangan takut walaupun beli tanahnya misal 150rb/m2
setelah dihitung2 supaya aman semuanya (profit,cost dll ) lalu muncul
harga 67 juta gampang tinggal buat aja harga 55 juta lalu yang 12 juta
peningkatan mutu dan konsumen hrs bayar lunas atau nyicil tapi yang 55
juta kan jadi subsidi pemerintah..bahkan gw pernah liat ada yang nulis
di brosurnya peningkatan mutu sampai 30 juta !!!—developer meng hack
subsidi pemerintah
- harga borongan kontraktor : 850rb-1,1jt/m2 istilahnya borongan per plak
- kalo dikerjakan sendiri : kira2 650rb/m2–informasi dari teman tahun 2009
- upah borongan mandor : 107-110rb/m2
- dana retensi saat akad kredit di setujui : 6,5 jt/unit
- lakukan cma,cpa,bisnis plan
- biasanya pengawasan pembangunan RSH tidak ketat..gak tahu kenapa
mungkin karena murah kale…tapi anda harus ketat pengawasannya karena
kontraktornya setahu gw waktu dikasih hrg borongan 840rb/m2
pelaksanaannya hanya 650rb/m2 ( untuk tipe 22 )..anda hitung sendiri
profitnya
YANG PERLU DIPERHATIKAN UNTUK MEN-DEVELOP RSH :
- tidak ada taman berm, usahakan ada di jalan utama yang ada mediannya
- tidak ada kanstin berm, usahakan ada di jalan utama yang ada mediannya
- biasanya jarang pake pagar cluster…usahakan ada mungkin untuk daerah2
tertentu..lebih baik kalo semuanya kecuali akses warga jangan
ditutup..ribet urusannya
- usahakan ada pos jaga nanti biar warga yang tentukan sendiri pake satpam atau tidak
- usahakan tidak ada import tanah…jadi pilih tanah darat
- usahakan biaya cut n fill ( perataan tanah ) se-minimal mungkin
- cari kawasan yang KDB nya 60:40
- cari yang dekat kali alam/sungai,usahakan tidak ada pembebasan lahan
untuk saluran pembuangan akhir kalo pun ada maka ketahui saat survey
lapangan pertama kali serta biaya2nya…juga cari yang dekat saluran
utama existing dan hitung dari awal untuk biaya2 bila saluran utama kita
mau nyambung kesana
- usahakan dapat informasi tentang ongkos kuli turun material,biaya2 koordinasi
- cari tahu apakah kalo disini ada developer RSH, material dari luar
boleh masuk atau harus pake suplier daerah sekitar..tanya2 hal yang
berlaku di daerah sekitar
- apakah boleh truk tronton bawa material masuk ke lokasi..atau hanya
engkel atau…atau…ini pengaruh ke harga borongan kontraktor…karena kalo
pake truk engkel dihitung per m3 jatuhnya jadi lebih mahal ketimbang
angkut pake truk tronton
- usahakan ada sarana olahraga misal lapangan badminton/volley
- usahakan juga ada sarana ibadah…atau sediakan lahannya lalu developer
bantu dana secukupnya…pembangunan dan pengawasan oleh warga
- usahakan pembentukan rt dan rw diakomodir oleh developer
spesifikasi jalan :
- biasanya hanya penetrasi…batu kapur tebal 10-20 cm lalu base course
5-10 cm terus ditebar aspal cair lalu atasnya ditaruh abu batu…tahun
2009 mantan bosku kasih ke kontraktor 90rb/m2 kalo yang pakai hotmix
tebal antara 2-3 cm waktu itu dihargai 125rb/m2
- spesifikasi saluran lingkungan :
pakai batako pasangnya miring lebar atas sekitar 30-40 cm dan lebar
bawah 25-30 cm dan tinggi 40-50 cm, waktu itu harga borongan 80-90rb/m’
termasuk galian tanah + buang dan kalo dikerjakan sendiri habis hanya
50-60 ribu/m’
- taman lingkungan ( bukan taman berm loh ) kalo pun ada maka bujetnya
50-75rb/m2…sekedarnya..mestinya sih jangan sekedarnya…berikan nilai
tambah walaupun RSH…beban taman lingkungan/warga ke bisnis plan kecil
sekale..
**spesifikasi bangunan rumah :
- pondasi batu kali menerus minimal lebar atas 20 cm lebar bawah 30
tinggi 30 cm tergantung tanahnya..ada juga yang nekat lebih kecil dari
ukuran tsb diatas…harga borongan ke kontraktor nya waktu itu kalo gak
salah 325rb/m3 atau 365rb/m3..wah gw lupa..ntar gw cari2 dulu
filenya..kagak janji
- dinding nya dinding engkel dan pake pas. batako diplester+aci+cat
pas batako : 37-40rb/m2, plester+aci :30-32rb/m2, cat : 35-40rb/m2 luas rumah
- genteng pake genteng beton harga 1800-2300/bh 1 m2 butuh 11-14 bh genteng..cari tahu sendiri merk apaan tuh…juga pake nok
- konstruksi atap pake kayu jenis…gw lupa atau kalo hanya gording2
doang pake aja baja ringan galvalum atau zinc alum yach ??? gw lupa
pokokne cari yang murah
- lisplang pake grc tebal 4 atau 5 atau 6 mm yach ?? grc yang lembaran
- plafon pake grc tebal 6 mm harga berapa yach gw lupa lagi kalo gak
salah 45-50rb/m2 rangkanya pake hollow 2×4 cm harga 20rb/btg atau ??? gw
lupa lagi
- keramik lantai uk 30 x 30 putih merk gak jelas pokokne murah kalo gak
salah 1 dus atau per m2 hrg 15-25rb…borongan : 40-50rb/m2 dan tidak
ada lantai kerja
- keramik lantai kw/wc uk 20 x 20 cm, dinding juga ukuran sama dan dinding yang dipasangan keramik tinggi 1,2 m
- closet pake closet jongkok, bak mandi pake bak fiber, floor drain pake yang plastik harga cari yang murah banget
- pipa air kotor pake pipa pvc yang warna hitam diameter 3″ tapi kalo untuk tinja lebih baik pake yang 4″
-kusen pintu dan jendela pake kayu apa yach gw lupa lagi dech
- daun pintu biasanya double triplek
- engsel,hak angin,rambuncis pake yang murah aja ex cina..banyak nich di pasaran
- instalasi listrik ini perlu diwaspadai karena sekarang aturannya ketat
harus sesuai standark KONSUIL…listrik pln 1300 va..harus pake mcb 6 a
ada 2 bh dan mcb 10 a ada 1 bh…1 line untuk stop kontak dan 1 line
lagi untuk saklar..tidak ada lagi istilah jumper2an…kabel min extrana
atau eterna pokokne standard pln
dan saklar,stop kontak,fitting lampu min merk broco atau yang direkomendasikan oleh pln…hati2 dengan masalah ini
- septic tank biasanya pake buis beton dia 1 m panjang 1 m dan resapan
hanya pipa 4″ dibolong2in panjang kalo gak salah 2-3 m ??? atau ada juga
yang hanya pake galian tanah diameter 1 m kedalaman 1,2 m lalu
sekelilingnya di rabat in beton dengan tulangan sekedarnya bahkan ada
yang tidak pake
- air bersih pake pompa dragon…bahkan ada gali tanah doang jadi seperti
sumuran…lebih baik sich pake pompa listrik yang 100-125 watt makanya
kudu di cek ke warga sekitar waktu survey tanah…tanah disini kalo
dipantek berapa m baru dapat air…ini masalah krusial dari kaca mata
konsumen…
- dinding pembatas kavling kiri kanan bagian depan hanya pas. batako
diplester + aci tinggi rata2 yach ambil saja 20 cm dan yang diatas
saluran yang berbatasan dengan kavling tidak ada pas. batako untuk
menahan tanah taman depan agar tidak jatuh ke dalam saluran
- INI YANG GW GAK SETUJU…biasanya untuk batas kavling belakang kiri
kanan dan yang belakang tidak ada dinding…jadi plong gitu aja…kalo bro2
buat RSH usahakan ada yach dinding pembatas kavling belakang baik yang
kiri,kanan dan belakang walaupun tingginya 1-1,2 m dan tidak
diplester+aci…jadi kalo harga jualnya lebih dari 55 jt tinggal tulis
aja di price list dan beritahu marketing nya bahwa itu “peningkatan
mutu”…beres sudah
waduh apa lagi yach…gw soalnya posting ini hanya ingat2 doang tidak buka file2..tahu tuch pade kemana file2nya…
untuk biaya2 perijinan…penentuan lokasi…dll..strategi pemasaran n promosi coba2 liat postingan sblmnya….
TAMBAHAN
Develop RSH
Spek teknis dan satuan harga by Promedia udah lengkap
udah bisa jadi acuan, karena ilmu nya emang sama
Paling2 jalan: saya lebih suka ngecor sendiri
Yang bisa saya tambahkan:
Kebutuhan Modal : Pengembangan pe 2 Ha 100 unit T22/60 total RAB sekitar 8 Milyard (sesuai spek teknis Promedia)
Dg strategi berikut:
Pembebasan lahan pembayaran di termin s.d. 9 bulan (25% per triwulan)
Perijinan di termin 2 thp (Ijin Lingkunga dan IPPT, thp 1, Pengesahan Siteplan tahap
2)Legal di termin 2x (Pengajuan sertifikat ke BPN)
Cut en fill 100% (sampai badan jalan dan bentukan kavling)
Rumah contoh 1, gapura, jalan hanya sampai rumah contoh
Pemasaran (pakai agen pemasaran – mereka yg tanggung brosur, iklan, operasional pemasaran) Fee di potong saat KPR
Dalam 1 bulan:
Setelah IPPT, jadi dalam 1 bulan langsung: spanduk di gelar, iklan dipasang, rumah contoh mulai dibangun)
Sudah menerima Kas-in : Booking Fee di bulan 2
Sudah mulai menerima kas-in: uang muka (5,5jt) dan uang peningkatan mutu
Kas-in yg non KPR Pembayaran tunai bertahap
Kadang-kadang ada yg langsung tunai
Kebutuhan modal hanya 2M
(tentu saja harus siap2 dg cadangan kalo mendadak ada bencana alam, atau kejadian diluar dugaan)
Bila semua on skedul: tuh modal 2M bisa di pulangin di triwulan 3
TAMBAHAN BAGIAN KE 2
1. layak legalitas :
- pembentukan PT/badan hukum bila belum ada
- pembayaran termin 1 ke land owner
- ijin prinsip ( ippt/ijin peruntukan keluar mulai action ) gw kasih
biaya ijin prinsip 4-5rb/m2 .tapi ada juga teman gw bilang untuk ijin
prinsip katanya 7,5 jt/hektar…
2. layak tampil :
- cut n fill
- gapura
- jalan masuk
- rumah contoh
- biaya promosi
- biaya konsultan arsitek ( termasuk juga pengukuran )
- biaya2 administrasi
- biaya2 operasional mungkin untuk triwulan pertama
untuk fee marketing…kalo gw kasih 3% dari harga jual setelah dipotong ppn 10%
anda juga harus menyediakan dana promosi dan kpdm ( biaya2 ???? ) antara
1,25-1,75% dari total omzet setelah dikurangi ppn 10%…anda harus
ngerti istilah entertaint kan…kalo saat akad kredit konsumen cukup
banyak maka anda siapkan anggaran untuk sewa
ruangan,makanan,minuman…pokoknya untuk ke oknum bank kudu siapkan dana
taktis yach
walaupun RSH tapi usahakan mulai desain tapak,site plan sampai
realisasinya ‘kelihatan” seperti Real estate…gimana caranya ??? anda
silahkan cari tahu sendiri…
gw sudah cukup banyak survei lokasi RSH dan umumnya mereka buat tuh
perumahan ala kadarnya betul gak nich ” COST ADALAH BENEFIT/PROFIT YANG
AKAN DINIKMATI KONSUMEN”
benefit : konsumen merasakan kenyamanan baik dari lingkungan dan rumahnya sendiri
profit : beli sekarang 60 juta…karena ok tuch perumahan…image bagus
terbentuk…gak tahunya tahun depan coba2 jual ada yang nawar 75
jt…he..he..he..
JADI NAFSU GAK BRO2 SETELAH TAHU RSH ????
TAMBAHAN KE 3
Strategi developer modal besar dan kecil beda.
Yg selalu saya ajukan adalah pemodal kecil.
Kalo modal kecil, hindarkan main dengan bendera PT, jadi cukup pengembang pribadi, karena aspek pajak.
Yg didevelop juga bertahap, tiap tahap 2-3 Ha, sehingga tidak perlu ijin lokasi. Cukup IPPT dan pengesahan siteplan.
Utk land development, maksimal budget saya 75.000-100.000 per m2, namanya juga RSH.
TAMBAHAN KE 4
Pengembang pribadi diijinkan mengajukan perijinan maksimal sampai. 5 Ha (tiap daerah berbeda2, Kab Bogor maks 5Ha)
Pengembangan Lahan di atas 5 Hektar ( ha ), sebelum tahapan IPPT, wajib
Mendapatkan Ijin Lokasi (dari bupati, dan ada panitianya). Maklum aja
kalo urusan ke Bupati, duitnya makin gede dong. Ratusan juta deh,
tergantung negonya.
IPPT tergantung NJOP tanah per meter. Kalo NJOP Rp 50.000/m, IPPT 2 hektar sekitar 4.000/m
Setelah IPPT keluar: baru ngajukan siteplan (mulai dari peil banjir, makam, uplkl, bibit penghijauan dll)
Terkait pajak: kenapa pengembang pribadi?, kenapa RSH?
Pengembang pribadi menurut UU pajak, tidak boleh memungut PPN atas
penyerahan rumah. Jadi konsumen kalo beli rumah dari pengembang pribadi
tidak dipungut PPN, jadi harga rumah tanpa PPN. Masalah konsumen mau
nyetorkan PPN itu mah urusan konsumen.
Mangkanya harga rumah menengah saya udah menang lebih murah 10%…he..he..he…. Tanpa saya melanggar ketentuan yg ada.
Kalo PT saya dorong masuk ke RSH, karena RSH yg ikut harga pemerintah
55 juta (th 2009) dibebaskan dari PPN. Jadi PT yg jual RSH tidak
memungut PPN kalo jual RSH 55 juta. Dasar di indonesia PT itu tukang
akal-akalan, Harga dibilang Rp 55 juta tapi ada peningkatan mutu 10-15
juta. Hal ini sangat dimaklumi karena pemerintah juga akal-akalan ke
dunia usaha. Seperti Infrastruktur air dan listrik yg seharusnya
kewajiban pemerintah cenderung diabaikan.
Kalo pengembang pribadi jual RSH, dia nggak masalah bilang harga
rumah Rp70jt (wong nggak boleh mungut PPN), kalo PT jual rumah dg harga
70jt, dg nama dan bentuk apapun, wajib memungut PPN 10%
Kalo pajak yg lain PPh dan BPHTB, biasa-biasa saja. Ikut ketentuan
TAMBAHAN KE 5
Kalo soal legal (surat tanah)
ada 2 alternatip.
1 Melalui pelepasan hak oleh pemilik tanah, untuk kemudian developer mengajukan permohonan hak tanah
hal ini biasa dilakukan developer PT dan bermodal kuat. Karena kalau
skala luas lahan besar, jatuhnya lebih murah per meter persegi. Alt ini
punya batasan; hanya diijinkan dalam suatu periode tertentu, setahun
atau dua tahun, tergantung nego. Lewat dari itu: uang kita bisa hangus,
kalau tidak jadi mengurus surat. Padahal sudah terlanjur beli tanah.
2. Meningkatkan surat tanah yg ada:
a. Dg dasar PPJB, pemilik tanah meningkatkan surat ke sertifikat, kalo udah jadi langsung otomatis AJB, bali nama ke developer.
dan. Dgn dasar AJB ( akte jual beli ), developer selaku pembeli, meningkatkan surat tanah atas nama sendiri ke sertifikat.
Kalau merasa perlu: bisa menggabungkan sertifiakt2 tsb menjadi satu
(induk) biaya nggak mahal kok, kalo tanah dgn NJOP masih rendah
alternatif ke 2, di kab Bogor, per 2 ha, masih dibawah 10.000/m.
TAMBAHAN KE 6
gw baru liat2 file cash flow proyek RSH…he..he…gw salah nichhammer
ternyata harga jual 55 jt itu memang tidak ada unsur ppn 10% dan pph
final 5% jadi alias konsumen RSH tidak dibebankan ppn 10% dan developer
tidak dikenai pph final 5% ( pajak penjual ) dimana ujung2nya pph final
5% ini biasanya juga developer membebankan konsumen pada harga jual
produknya ( dalam hal ini rumah )…kayaknya sich bukan subsidi..gw asal
nulis sekenanya aja soalnya gw ingat2 ppn 10% tidak ada begitu juga pph
final 5%…istilahnya apa yach..mungkin “harga pemerintah” kali yach
ane berikan contoh dari file yang masih ada :
- harga jual tipe 29/60 : 54,9 jt ( dari brosur developer )
- konsumen : institusi salah satu angkatan bersenjata ( program rumah untuk prajurit biasanya ada )
lalu developer cantumkan di brosur spt ini :
- booking fee : 500rb
- uang muka : 5,9 jt
- jadi maksimum kredit : 54,9 – 5,9 = 49 jt ( ini bro bisa cair semua )
saat konsumen tanya lebih jauh maka ada tambahan lagi
- biaya proses : 8,1 jt
jadi total uang muka : 5,9+8,1+0,5 = 14,5 juta
- konsumen institusi bayar booking fee 500rb
- ternyata ada dana bantuan dari institusi : 14 jt/orang
- jadi developer dapat duit : 0,5+14 = 14,5 jt
dan biaya proses kpr BTN hanya …….anda cari tahu sendiri yach
ada juga untuk konsumen umum : ( di brosur developer biar menarik konsumen )
- tipe rumah 29/60
- harga jual : 47 jt ( harga awal sebelum dikoreksi )
- uang muka : 3 jt ( dengan uang booking fee : 500rb )
- jadi maksimum kredit : 47 – 3 = 44 jt
saat konsumen tanya lebih jauh maka muncul
- uang muka + biaya proses kpr BTN : 7,9 jt ( dan ini harus dilunasi )
sedangkan biaya proses kpr BTN hanya kira – kira 3 juta-an…anda cari tahu sendiri
jadi developer dapat duit 7,9 jt…
INGAT deh …..CASH FLOW !!! CASH FLOW !!!
TAMBAHAN KE 7
kalo anda adakan perjanjian masalah penjualan RSH ke broker properti…gw mau sharing yang gw tahu…
mantan bosku melakukan perjanjian dengan broker properti spesialis RSH
dengan pangsa pasar ( mayoritas ) institusi pemerintah atau swasta…
- fee : 2-2,5 jt/unit rumah ( kalo gak salah )
- broker menempatkan tim marketingnya di rumah contoh sekaligus kantor marketing
- saat konsumen bayar booking fee 500rb maka broker dapat fee 250rb…nah
disini kadang2 yang buat orang administrasi developer kesal…soalnya
marketing broker nyodorkan berkas2 konsumen kadang tidak lengkap tapi
minta fee nya penuh…mungkin dalam perjanjiannya tidak
dijelaskan…akhirnya bagian. administrasi disuruh bos untuk telp tuh
marketing kadang juga telp ke konsumen agar berkas2 yang kurang
dipenuhi…bahkan pernah berkas2 konsumen diambil sendiri oleh
kurir..soalnya waktu itu pas ada setumpukan berkas2 konsumen yang mau
diajukan ke BTN…lebih baik dijelaskan dalam perjanjian kalo broker
marketing menyodorkan berkas2 konsumen untuk pengajuan kpr BTN tidak
lengkap maka hanya dibayar separuh atau…….biasalah broker ngejar
setoran….jadi broker hrs mengawal konsumennya sampai tuntas..tas…tas…
- usahakan juga saat konsumen menyerahkan uang muka tidak ke marketing broker tapi ke bagian keuangan developer
- evaluasi kinerja broker dengan proyeksi cash flow anda….jangan segan2
untuk meng-cut off…tuangkan target2/batasan2 dalam perjanjian dimana
developer secara sepihak dapat memutuskan kerja sama dengan broker bila
target2/batasan2 tidak tercapai…dari tim anda juga perlu mendukung tim
broker…
- buatkan satu map untuk masing2 berkas konsumen dan tempelkan secarik
kertas check list di depan map..kalo mau bagus kita desain sendiri map
nya..jadi ada logo perusahaan,nama perumahan,form check list spt :
ktp,pas foto,akte nikah,surat keterangan,surat pengangkatan dll jadi
kasih ke BTN nya lengkap dan syukur2 konsumen segera dipanggil untuk
wawancara perihal pengajuan kpr nya
TAMBAHAN KE 8
Agensi Pemasaran RSH
Dg RSH skala kecil 2 Ha (180 rumah), deal saya terakhir dgn agensi sy sbb:
komisi agensi 2 jt/unit target 6 bulan habis.
Kalau 90% terjual dalam target waktu 6 bulan ada bonus 1 juta/unit.
Definisi terjual adalah: DP masuk utk yg kas/bertahap, turunnya Surat
Persetujuan KPR dr bank
Berkas KPR urusan agensi
Uang masuk: diterima staff saya yg ditempatkan di agensi. Agensi tidak boleh memegang uang lebih dr 1×24 jam
Utk perangsang: agensi diijinkan menambahkan harga maks Rp 500 rb,-
berupa uang tanda jadi/bookong fee. Jadi konsumen bayar booking fee Rp 1
juta. ( 500 ribu boleh diambil agensi, 500 rb masuk ke kas developer )
Fee agensi dibayarkan saat KPR cair
Kita cuman nyediain brosur, spanduk, dan bayar iklan di koran yg nggak sampe Rp 5 juta
Intinya RSH mah nggak perlu di pasarin. Cukup spanduk gede2
TAMBAHAN KE 9
Moral Story Developer RSH
Cukup Sendiri, 1 staf administrasi, 1 pengawas. dah bisa ngejalanin Develop RSH
Semua pekerjaan bisa di sub kontrak kan: mulai dari pembebasan lahan,
legal, perijinan, konstruksi tata ruang, konstruksi rumah, pemasaran.
Kalo nggak mau repot
Tapi kalo mau margin lebih gede: kerjain sendiri semua hal tsb. Dan
tentu saja Semakin besar potensi margin semakin tinggi sakit kepala
kita.
Masalahnya yg terberat adalah: 9 dari 10 org di lapangan yg datang
menemui kita, kalo nggak penjahat ya penipu ataw preman. Preman beneran
dan preman berseragam.
Selama kita ‘stick’ to principle, cek and re check, verifikasi, konfirmasi. Aman deh.
Seperti kata org pinter “Trust but verify”
prinsip itu apa: Ijin, legal, komitmen, dan bussines plan-nya
OO iya jangan lupa: hire the muscle ( marinir kek, brimob, atau dll).
Ajukan permohonan ke komandan terdekat (sanguin Rp 2-4 juta), lalu
gaji Rp1 juta/bln entah sersan atau kopral. Kerja nya cuman
tengok-tengok, dan datang on call, kalo ada maslah seperti orang mabok
dateng, preman nyari rokok.
Jangan biarkan preman ber tunas di lahan kita. Kalo prinsip sy ‘fight
to the death’. Kalo masih awal-awal tidak susah. Tapi sama sekali
nggak boleh dibiarkan berkembang. Itu guna nya si kopral/sersan
Sekali berkembang: tiba-tba akan ada puluhan org lontang-lantung nyari
makan di lokasi kita. Mayoritas perumahan: nurunin material aja langsung
di kerubutin org, Sampe terpaksa yg punya rumah beli keramik naik
taksi. Tidak jarang beli springbed aja: kita nggak bisa gotong ke dalam
rumah, harus preman ini.
Siap2 dah: matrial semen dan besi berhilangan
TAMBAHAN KE 10
pembebasan lahan: Tim yg anggotanya wajib ada penduduk setempat yg
mengetahui sejarah fisik penguasaan tanah (penggarap atas ijin pemilik,
penggarap liar, pemilik awal, pembeli, ahli waris). Mereka yg nego ke
pemilik langsung. Bukan ke saudaranya pemilik, atau ke calo.
Tugas mereka sampai: berkas surat siap di AJB / PPJB kan di notaris
(girik, rincikan, bebas sengketa, keterangan riwayat tanah, letter c) –
Trust but verify (ada org kepercayaan yg memonitor jalannya uang,
nyampe nggak ke pemilik)
Hal ini akan meminimalisir munculnya tuntutan dari pihak lain.
Legal: bisa diurus sendiri, bisa diurus notaris, bisa di sub kan ke Pegawai BPN
Perijinan: bisa diurus sendiri, bisa diurus notaris (ada lho notaris
yg bisa ngurus sampai siteplan, bisa diurus Pegawai yg terkait
perijinan (Bappeda, PU dll)
Semua memang ngaku bisa ngurus. Karena kita bisa juga ngurus sendiri, jadi tahu anggarannya:
Misal IPPT: kalo ngurus sendiri maks bisa Rp 2.500/m. Kalo sub kon
gw: Rp4.000 dalam tempo 2 minggu, kelar. (separuh biaya dilunasi saat
IPPT keluar)
Nah kalo ada yg ngaku bisa ngurus IPPT, punya kenalan sana sini, tapi
minta Rp 20.000/m bayar didepan dan waktu diusahakan secepat mungkin
(???), terserah aja mau pake atau nggak.
Demikian juga meningkatkan AJB ke sertifikat: kalo ada yg ngaku bisa
ngurus dan minta Rp20.000/m dalam waktu 1 tahun, dan biaya di depan,
siap-sap aja duitnya bablas.
TAMBAHAN KE 11
Penyerahan rumah terkena PPN. Terhadap penyerahan rumah sederhana sampai dengan Rp 55 juta DIBEBASKAN dari PPN
Jual Beli rumah: penjual wajib menyetor PPH (final) 5% dari harga.
(mana yg terendah antara harga real dan harga menurut NJOP-SPT PBB)
Atas harga sampai dengan Rp60jt. PPH nya adalah NIHIL
Lihat terminologi yg digunakan BEBAS dan NIHIL.Sepintas sama dalam
praktek jauh berbeda.Memang Indonesia pejabatnya semakin soleh pasti
semakin sinting.Artinya nihil adalah: penjual wajib menyetor kan pajak
sejumlah Rp 0. Jadi ente yg punya GUBUK kalo jual tuh gubuk Rp59jt, kudu
dateng ke kantor pajak, ngisi SSP (surat setoran pajak) nilai nya Rp0,
melengkapi berkasnya (copy berkas/surat tanah, lunas pbb, copy spt
pbb, bahkan ada petugas yg super megalomaniac minta copy akte jual
beli), setelah itu tuh SSP di verifikasi (cap dan tanda tangan) yg
artinya : keluar duit. Harga tinta cap dan pulpen di Ind, adalah paling
tinggi sedunia, maklum negara pancasila.
Nggak mau repot??? (maklum aja penjual rumah mayoritas awam, paling
dia jual rumah sekali dua seumur hidupnya)…. suruh aja notaris… tentu
saja selain biaya diatas notaris akan nambah kan fee dia, ngurus SSP
NIHIL
TAMBAHAN KE 12
TIM PENGELOLA – PEMILIK TANAH – INVESTOR
- tim pengelola tingkatan atas biasanya “maling” dari hrg
pembebasan/pembelian tanah, hrg deal dgn land owner misal 200rb/m2 maka
di bisnis plan bisa jadi 240rb/m2, kadang juga jadi subkont terang2an
atau pakai bendera saudara2nya
- investor2 kakap biasanya jadi subkont atau suplai material ke subkont2
istilahnya ada M.O.U supply by owner..jadi subkont2 ambil materialnya
dari dia
- tim pengelola tingkat menengah spt project manager,site manager
biasanya nitip dari volume atau harga satuan atau harga borongan atau
“malak” subkont….misal di bisnis plan volume pek perkerasan jalan 5000
m2..hitung kembali ternyata hanya 4500 m2 tetap aja di spk ( surat
perjanjaian kerja) volume ditulis 5000 m2…atau di bisnis plan harga
satuan pek.borongan rumah misal 1,8 jt/m2…yach diakal2 in material2
yang sama kualitasnya tapi hrg beda…atau gw kasih lo nich borongan tapi
buat gw berapa persen ? wah..pokokne banyak cara…
- begitu juga tingkatan lainnya spt pengawas,kasir,bagian keuangan dll rata2 berusaha mendapatkan “sampingan”
“MAYORITAS ORANG2 YANG TERLIBAT DALAM PROYEK MENGANGGAP HAL2 TSB DIATAS ADALAH HAL BIASA”
mulai dari yang tidak lulus sekolah dasar sampai yang lulus S3…dari
yang lulus nilainya pas2an sampai yang cum laude atau bahkan
diatasnya…mayoritas kalo sudah di proyek apalagi tanda tangan nya
“berlaku”…wah payah dech…payah dech…alasan nya macam2…
wah…kudu kuat kuat hati,pikiran,jiwa dan tenaga.. anda kalo punya
bisnis developer….jangan liat omzet dan profit nya aja !!! anda pernah
menyaksikan nggak ? developer macet atau proyeknya selesai melebihi
dari jadwal yang ditentukan bisnis plan bahkan melenceng sampai 1,5
thn..gara2 tim pengelola dan investor bermain di dalamnya ????
HARGA JUAL RUMAH RSH TIPE 22/60 : Rp. 55.000.000
- LAND DEVELOPMENT : TARUHLAH Rp. 250.000 X 60 M2 = Rp. 15.000.00 (
PERIJINAN,OVERHEAD,LEGAL,NOTARIS,PREMAN,SARANA,PRA
SANA,FASUS,FASOM,TAMAN,OPERSIONAL,MARKETING,PROMOS I,FEE BROKER,BIAYA
KOORDINASI,UPETI,PJU+JARINGAN KABEL SUTR BOLEH JUGA PLUS SUTM/SKTM )
- IMB PECAHAN : 1 UNIT X Rp. 150.000 = Rp. 150.000
- SERTIFIKAT PECAHAN : 1 UNIT X Rp. 600.000 = Rp. 600.000
- PENYAMBUNGAN BARU PLN : 1 UNIT X Rp. 593.000 = Rp. 593.000
TOTAL BARU : Rp. 16.343.000 KIRA2 30% DARI HARGA JUAL RSH
BANDINGKAN DENGAN INI
- BORONGAN RUMAH : 22 M2 X Rp 900.000/M2 = 19.800.000 KIRA2 36% DARI HARGA JUAL RSH
JADI INTINYA DI PEK. SIPIL/ARSITEKTUR/PROYEK BILA DIGABUNGKAN MULAI
DARI PEK. CUT N FILL, PERKERASAN JALAN, SALURAN, TAMAN,FASUM/FASOS MAKA
KOMPONEN BIAYANYA MEMAKAN LEBIH 45% DARI HARGA JUAL RSH BEGITU JUGA
DENGAN RUMAH REAL ESTATE STANDARD !!